二三线中小城市房地产项目投资的注意事项(一).docVIP

二三线中小城市房地产项目投资的注意事项(一)　　宏观政策调控持续，货币信贷紧缩，土地成本太高，市场越来越成熟，竞争越来越激烈……大城市房地产项目投资压力越来越大，门槛越来越高，越来越多的中小投资商开始向二三线中小城市转移，这类城市的房地产项目投资逐渐成为热点。与大城市房地产项目投资不同，在众多中小投资商眼中，二三线中小城市的房地产项目投资存在诸多机会点：1、二三线城市的城市化进城相对落后，无论是新城区的投资建设还是老城区拆迁改造，带来大量的投资土地资源；2、土地价格便宜，房地产项目投资规模较小，大宗地块相对容易取得；3、地方政府急于推动城市投资建设，招商引资政策非常优惠；4、当地房地产市场相对不成熟，投资水平较低，外来投资商在产品投资及营销管理等方面有着较大的优势；5、当地房地产市场多基于自住需求，且正处于上升期，受宏观调控政策影响较小，潜在利润空间较大，投资风险较小。于是，在大城市房地产项目投资竞争日趋“白热化”的境况下，这种“新上山下乡运动”已经成为潮流，从大江南北到长城内外，无论是南国小城还是西北边陲，随处可见中小投资商寻找土地的足迹。然而在成功拿地之后，不少投资商发现，实际投资过程远比当初想象的复杂得多，二三线中小城市房地产项目投资并不是当初所看到的遍地黄金。以笔者在浙、苏、皖、赣、鄂、鲁等地部分中小城市的房地产项目经历，发现许多中小投资商在异地项目投资时经常陷入一些误区。首先是发展战略问题。大多数中小投资商在做异地项目投资时，仅仅只是就项目而项目，很少结合公司发展战略考虑。这种公司内部管理上的缺位，导致的结果是以投机的心态做房地产项目投资。项目拓展人员跑遍中国，四处找地，考察研究过程杂乱，投资决策流程混乱。相对来说，国内一些大的知名品牌投资商在这方面的管理相对成熟，制定战略发展计划，明确项目拓展区域，筛选重点目标城市，长期深入研究分析，最终在合适的时候、选择合适的项目、以合适的方式进入。规范有序的流程管理，能有效地规避进入障碍及潜在风险，为项目的成功投资奠定基础。因此，在异地投资之前，做好内部流程管理，勤修“内功”非常必要。对中小投资商来说，即便是“项目投机”，也不是“可耻”的事情。地产商也是商人，在法律、政策允许的情况下，追求合理的利润——“合法赚钱”天经地义。但有必要明确的是，如果要做项目投机，那么必须在风险上进行更好的控制。这意味着，项目的前期考察、市场研究及投资分析极为重要，而这对许多习惯以“三拍”方式进行决策的中小投资商来说，却是最薄弱的环节。在项目前期投资研究过程中，一定要重点关注以下问题：1、城市规划及建设进度计划中小城市政府方面在城市远景规划方面常常会非常超前，在其城市总体规划文本及城市规划展览馆中大多可以看到气势宏大的规划图纸。值得注意的是，限于其整体经济实力、城市发展水平等方面制约，相关基础设施、共建配套的建设进度可能会远远落后于其规划计划，这可能会在实际房地产项目投资过程中严重拖累投资进度，甚至失败。笔者在对皖西某房地产项目投资考察分析过程中，就曾发现地方政府前期承诺的道路修筑、桥梁改造及河道整治等方面规划在近期根本无法实施，导致房地产项目投资陷于停滞。因此，在考察项目地块时，项目拓展分析人员一定要对其城市规划信息予以细致的调研、分析、解读，以规避相关政策性风险。2、地方政府的诚信问题2007年5月，新一届九江市政府以“违背九江市总体规划，严重影响了城市景观，市民反映强烈”为由单方面叫停投资手续合法的“丽景湾花园”项目，损失巨大的投资商——浙江横店集团后将九江市政府告上法庭，但官司持续至今仍无解决迹象。房地产作为一个政府垄断上游土地资源的特殊行业，在异地投资过程中，地方政府的诚信问题可能会带来极大的风险。习惯了珠三角、长三角、京津等地比较规范的房地产市场化操作，许多投资商在远赴异地投资时，呈现出严重“水土不服”现象。地方政府前期承诺不兑现，政府机关办事效率低下，上下级政府在相关政策解读方面出现严重偏差甚至是自相矛盾。这类风险在投资决策过程中必须予以充分考虑，以规避出现“开门招商、关门打狗”的风险。3、市场容量与投资规模、周期控制许多投资商大概是竞争激烈的大城市“憋屈”太久，在进入中小城市投资时常出大手笔，少于100亩的地不拿，建筑规模20万方以下不感兴趣，“圈地千里”不是个案。这种“我不做老大很多年”的心态是必须警惕的。以笔者的经验，一般县市级城市的商品房年去化能力多在20-30万方，分摊到单个项目，年销售4－5万方已经是相当不错的业绩。以一个20万方的投资规模计，销售周期4－5年，再加上前期筹备及后期尾盘处理时间，整体投资周期至少6年以上，随之而来的是长期投资所带来的更多不可预见性风险。这与许多中小投资商的“项目投机”目的是矛盾的。当然，长时间精耕细作一座小城，也许会有可观的收益；但资金和管理