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房地产项目投资最优方案的选择(一)　　房地产项目投资在进行房地产项目投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题，以什么标准作为依据、采用什么方法进行比较对于房地产项目投资取得良好的房地产项目投资收益水平是至关重要的。尤其随着房地产市场逐渐从非理性走向理性、从幼稚走向成熟、从卖方市场走向买方市场，开发商在进行抉择时往往一失足成千古恨，造成巨大的房地产项目投资风险。显然，规划条件既定的情况下，房子并非造得越多越好，容积率并非越高越好。在这里，我试图以一个具体例子来说明如何做这样的选择，希望这会对大家有所启发。Ⅰ.房地产项目投资前提条件该地块位处郊区，规划条件（实践中可以略有突破或更改，但不能幅度过大）如下：A、主要经济技术指标一、建设用地面积：91.38亩；二、容积率：≥1.0且≤2.5；三、建筑密度：居住用地≤25%；四、绿化率：居住用地≥35%。B、规划要求一、建筑高度：80米以下；二、退让：后退主干道：高层20米以上，裙房或多层12米以上。三、建筑间距高层建筑：南北向正面间距≥1∶0.8H（其中板式高层住宅≥1∶1.0H）；并列塔式高层排列间距≥20米。同时满足消防间距。住宅还应满足日照间距要求。四、停车数量：设置集中停车库，汽车库数量应达到规划总居住户数的100%以上，同时设置总户数10%的临时停车位。设置足够量的自行车临时停车位。五、配套要求：1、设置总建面2700方、9班规模的幼儿园一所，总用地面积不小于5400方；2、设置用地面积0.5公顷以上的集中绿地；3、设置用地面积500方以上的居民运动场地一个；4、按每100户30方的标准配建社区管理服务设施用房；5、设总建面200方的社区邮政服务中心；6、按总建面的7‰配建物业管理用房与经营用房；7、合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相应配电房与公厕；六、道路后退范围内不得设置停车位等设施。Ⅱ.各方案成本收益分析根据前述条件，设计师提供了以下几种方案供选择：A方案：多层与小高层结合，容积率为1.3，多层占70%，小高层占30%。B方案：多层与小高层结合，容积率上升到1.6，多层占70%，小高层占30%。C方案：纯高层，容积率2.73。D方案：多层与高层结合，容积率2.2，多层占29%，高层占71%。E方案：多层与高层结合，容积率2.2，多层占60%，高层占40%。这几种方案各自的成本收益情况如下：一、第一种方案1、建筑面积79577.68㎡，地价款为1.35亿元，即1.35×1.04=1.404亿元。折算楼面地价为：1764元/㎡。2、土建造价：多层住宅楼面积为79577.68×70%=55704.376㎡；小高层面积为79577.68×30%=23873.304㎡。多层单价1010元/㎡，总造价为55704.376×1010元/㎡=5626.1420万元小高层造价(不考虑商场)为1800元/㎡，即：23873.304×1800元/㎡=4297.1947万元合计9923.3367万元，平均1247元/㎡3、前期：150.00元/㎡4、后期：　　①电信17.00元/㎡②煤气平均(22×55704.376+26.5×23873.304)/79577.68=23.35元/㎡③弱电30.00元/㎡④强电(25×55704.376+125×23873.304)/79577.68=90.00元/㎡⑤室外上下水：50.00元/㎡⑥园林绿化：150.00元/㎡合计：360.00元/㎡5、管理成本：80.00元/㎡6、销售成本：100.00元/㎡7、财务成本：100.00元/㎡8、销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(销售均价按6000元/㎡考虑)合计：4521.00元/㎡单方利润：6000-4521=1479元/㎡合计利润：79577.68×1479=11769.5389万元第二种方案：1、建筑面积为97941.76㎡，楼面价为1434.00元/㎡2、多层住宅楼面积为97941.76×70%=68559.23㎡，小高层面积为97941.76×30%=29382.528㎡3、土建造价：多层造价为68559.23×1010=6924.4822万元小高层造价为29382.528×1800=5288.8550万元平均价为1247.00元/㎡4、前期：150.00元/㎡5、后期：360.00元/㎡6、其他同上为1000.00元/㎡合计为4191.00元/㎡单方利润：6000-4191=1809元/㎡合计利润：1809×97941.76=17717.6684万元第三种方案：1、(销售面积按16.6407万㎡)楼面价为：844元/㎡2、建安造价平均按2200.00元/㎡考虑3、前期：150.00元/㎡4、后期：电信17.00元/㎡，煤气26.5元/㎡，弱电30.00元/㎡，强