江景工程项目可行性分析报告.doc

江景工程项目可行性研究报告 目 录 项目概况··············································7 第三章 市场分析与定位········································11 第四章 规划设计··············································19 第五章 项目建设与管理······································30 第六章 销售计划·············································34 第七章 投资预算与资金筹措·································37 第八章 财务分析············································41 敏感性分析············································46 第十章 综合评介及结论······································52 绪 言 江景工程（暂用名）是某物业公司在渝中区朝天门开发的首个江景住宅项目，是在政府的支持下开发的高尚景观住宅区。江景工程依据**的经济形势和居民住房的发展趋势，结合项目的“江景+生态+文化”特殊地理位置，充分发挥其地域优势，秉承古人的“立功、立德、立言”人生不朽灵思，创造住宅项目的“户型奇”、“文化浓”、“景色秀”的自然永恒，将嘉陵江赋予项目区域的灵气，充分匠造在江景工程项目的每一细微处，使整个项目洋溢着人与自然景观、环境与文化的和谐乐章。 江景工程的开发立意是：将中外富有吸引力的建筑概念及户型构思共冶一炉，提供一个富有色彩又有生活写意、亲情、文化、环境特色的中档高尚江景居所，成为**市内外商业俊杰以及政府机关公务员、学校教师、社会贤达和本地居民的具有人性化、生态化、智能化、自然景观化的居住场所。力争成为渝中区高尚江景住宅中的标志性产品。 第一章 项目溯源与必要性 一、溯源 江景工程项目的前身是渝中区“千厮门大码头改造”项目，位于渝中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处，原由**嘉利房地产有限公司开发，属于久拆未完的“四久”工程。因嘉利公司拖欠某公司的巨额债务无力偿还，经**市中级人民法院“[1999]渝一中民初执字第456号”判决书判决，将该项目B、C栋高层商住楼的开发权和国土使用权一并抵偿其所欠部分债务。 在此情况下，某公司办理了该项目的开发手续后，于2000年6月继续对该项目进行拆迁，2001年4月完成全部拆迁工程。该项目共拆迁127户，总拆迁面积约9500平方米。某公司已投入3800余万元资金对该项目进行了拆迁和重新设计等基础工作。目前项目开发工作进展顺利。 二、项目提出的必要性 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期 项目概况 一、基本情况 1、项目名称：江景工程（暂用名） 2、投资规模：1.4974亿元人民币（一期：双塔式33层高层建筑） 3、开发总面积：6.56万m2 （一期） 4、开发单位：某物业有限公司 5、建设周期：24个月 二、地理位置 江景工程项目位于**市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江、长江两江交汇处，江景景观绝佳，交通便利，配套完善，商业发达。与**市最繁华的商贸中心——解放碑仅有约10分钟的步行距离，与**市最大的商品批发集散地——朝天门的步行距离也在15分钟以内，与**市未来重点发展区域——北部新城区域仅有一江之隔。与嘉陵江有一定高差，并且前面没有任何遮挡建筑，处于观赏嘉陵江江景的绝佳地段同时本与解放碑繁华区域比较位置略低，有效避开了繁华区域带来的各种噪音，