《蚁族新城房地产项目可行性研究报告》.doc

目 录 一 项目总体概况 1 二 环境因素分析 3 （一）外部环境分析 3 1．经济环境分析 3 2.政策和法律环境 7 3.自然资源、社会文化环境 10 4．技术环境 11 5.竞争环境分析 12 6.外部因素评价矩阵 15 （二）内部环境分析 16 1.项目地理环境 16 2.项目承建方式介绍 18 3.内部因素评价矩阵 19 (三)SWOT分析 21 三 经济可行性分析 22 （一）项目规划方案 22 1.总体规划设计理念 22 2.户型布局 24 3.项目户型配比方案 24 4.园林景观规划设计 25 5.社区智能化管理 26 6.物业管理 28 7.项目车位配置建议 29 （二）项目配套设施规划 29 1.农民创业管理中心 29 2.教育设施 30 3.商业服务设施 30 （三）项目建设管理组织结构 30 四 项目财务分析 31 （一）预算框架 32 （二）项目建设开发计划 33 （三）资金筹集计划 33 (四)项目投资成本预算 34 （五）项目的销售收入预算 36 （六）项目的投资支出、资金筹集和资金平衡分析 39 1.项目的投资支出 40 2.资金筹措及资金平衡分析 40 （七）财务指标分析 41 1.项目盈利能力 41 （八）财务评价 44 五 风险提示 45 （一）政策风险 45 （二）利率风险与通货膨胀风险 45 （三）销售风险 45 （四）财务风险 46 六 社会效益 47 七 结论 49 致 谢 50 参考文献 51 附 录 52 一 项目总体概况 洛川县“蚁族新城”房地产项目占地约50亩，整体建筑面积10万平方米，绿化率35%，建筑密度34%，容积率仅为2.9，社区绿化面积达上万平米。项目以“花园社区”为规划主旨，整体规划充分结合洛川的地域环境特点，在结构、空间、绿化、水体、小品以及建筑的式样、色彩等方面进行全方位协调，营造出自由舒展、优美宜人的居住环境。“蚁族新城”项目地处“洛川财富入口”的凤栖镇后子头村，位于西包公路及规划建设中的振兴路以南，西邻洛川县城的黄金干道中心大街，东临规划路丰园北路，举步可达城区核心的繁华商圈，交通便捷，配套完善。项目附近不仅有学校、医院等，还有新建立的购物步行街。 图1-1 “蚁族新城”效果图 资料来源：陕西昱丰实业有限公司官网 周边现有配套设施有： 1) 教育机构：“明珠中学”、“中国水利希望小学”、“东关小学”、“翔宇中学”、“曙光中学”---浓郁的书香氛围，为孩子铺就成才捷径，助跑智慧未来。 2) 医疗机构：“中医院”、“县医院”、“妇幼保健院”、“凤栖镇卫生院”---缔造优越健康生活新主张。 3) 消费机构：府前街、凤栖街、中心大街、华煜商厦---繁华商业环境，尽享轻松愉悦的消费体验。 4) 金融机构：中国银行﹑工商银行、邮政储蓄、农业发展银行、县农村信用联社---自由体验各式理财服务。 二 环境因素分析 （一）外部环境分析 1．经济环境分析 （1）社会经济发展水平分析 首先，我们可以从2010年度财政报告中我们可以看到，全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%。第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。并且，第三产业增加值占国内生产总值的比重为43.0%。从这些数据可以看出我国正在慢慢走向以第三产业为主的经济模式的道路。当然，作为第三产业当中的支柱产业---房地产，毋庸置疑的依旧保持着强劲的发展势头。 表2-1 房地产价格表现及2012展望 2010 2011 2012 北京 写字楼 5.8% 6.4% 6.6% 住宅 4.2% 4.4% 4.5% 上海 写字楼 6.0% 5.5% 5.3% 住宅 4.6% 4.4% 4.5% 广州 写字楼 6.0% 5.8% 5.8% 住宅 - - - 深圳 写字楼 5.1% 4.3% 4.5% 住宅 - - 成都 写字楼 10.0% 9.2% 8.8% 住宅 - - - 延安作为陕西省的一个重要的旅游工业城市，具有着巨大的发展潜力。对于陕西最大的三线城市，利用房地产的开发来带动整个城市的经济发展是必要也是必须的。可喜的是，自“十一五”以来，延安市房产局按照建设“富裕、生态、和谐新延安”的发展策略，通过贯彻落实国家各项政策措施，并且努力坚持以民为本的思想，竭力实现“住有所居”的基本目标，近年来延安市房地产市场也已初见成效，呈健康快速的发展，延安整个城市也被带动更加快速的发展了起来。 表2-2 2006年-2010上半年全社会固定资产及房地产投资情况 年份 国民生产总值（亿元） 社会全固定资产投资额