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绍兴五金机电商贸城项目评估报告 （草案：供参考） 绍兴大世界五金机电商贸有限公司下属全子公司开发的绍兴五金机电商贸城项目，总用地面积137406平方米，约 206亩。规划总建筑面积 313590平方米，项目总投资92000万元。现对该项目的建设方案、建设条件、市场环境、盈利水平、信贷需求及各种不确定因素等方面进行分析评估。 1、项目建设方案 A、项目地理位置：绍兴市区西部，东至横江溇，西至绍齐公路，南至104国道，北接凤林西路。距离绍兴市城区约2.5公里，距柯桥约2公里。沿104国道分布着众多大型的带状专业市场群落。中国轻纺城近在咫尺，是绍兴专业市场云集的区块，商业氛围良好。坐拥得天独厚的地理位置，蕴藏着无限的商机。 B、项目建设指标： 总用地面积：137406平方米 总建筑面积：283590平方米 交易市场（6个区块）：140154平方米 仓储：24051平方米 博览展示：46663平方米 商务信息研发中心：22722平方米 地下面积：50000平方米 绿地率：15% 容积率：1.74 建筑密度：45% 2、项目建设进度 项目于2011 年1 月 11 日经绍兴市国有土地使用权招标竞投标所得。 具体四证办证时间速度： 土地使用权证15天 建设用地规划许可证2个月 建设工程规划许可证1个月。 建筑工程施工许可证15天。 预测 4个半内可基本办理完毕。 工程开发期限为三年。于2013年12月完工。 3、项目建设条件 总用地面积：137406平方米 总建筑面积：313590平方米 交易市场（6个区块）：140154平方米，(市埸交易区建筑面积不少于120000平方米) 仓储：24051平方米 博览展示：46663平方米 商务信息研发中心：22722平方米 绿地率：15% 容积率：1.74 建筑密度：45% 土地使用年限40年。 4、该项目所在区域的市场评价 A、市场现状：目前绍兴市五金机电市场经营现状十分活跃。经统计市工商登记的五金机电经营户约有3200多家，但一般铺位的单位经营面积仅为20余平方米无发展余地。分布于市区的各个角落。以上大路、下大路一带的五金市埸为例，经营户1700多家，交通拥挤、物流不畅，整体经营环境档次较低。 绍兴市工业经济发达，商贸繁荣。拥有全国著名的轻纺城，各类专业市场还比较齐全，唯独没有一个高规格的现代专业市场。 B、市场需求：五金机电行业作为各行各业的生产设备和生产工具的产业，尤其是纺织业在整个绍兴社会经济发展中具有极为重要的关联度和带动性，同时对提升人民生活品质有着极为密切的联系。据调查绍兴市所辖区域的五金机电经营商铺多达8400家，全年经营额约在36亿以上。建立一个上规模、上档次、上品质的五金机电商贸市场是绍兴整体经济发展方向和五金机电行业升级换代的需求。 C、前景观望：需求决定供给机会，供给又决定市场空间。 绍兴纺织工业在全国首屈一指。机械配件、五金类需求空间巨大，近些年纺织机械更新换代，全国80%的进口纺织机械都集中在绍兴，为绍兴纺织机械的经销商设点奠定了基础。 城市化进程加速，政府对政务区和开发区进行了重新规划，城市发展中心北移，新的城市半径将延伸，老城区的专业市场将“整合、搬迁、移址、升级”新的五金机电市场将促进原的整合升级. 5、绍兴五金机电商贸城项目投资估算 项目总投资为 100000万元， 开发成本为82900 万元，期间费用为9100 万元。（地价按每平方1400元计算，土建按每平方1048造价，基础设施及装修等按每平方米1500元造价算，单方成本合计为3948 元/㎡。 该期项目投资估算情况如下： （1）、土地费用：33600万（土地出让金33200万元，土地契税 996 万元。） （2）、前期工程费： 3000 万 （3）、建安费用：38800 万（1516元/㎡） （4）、基础设施工程费：7000 万 （5）、前期销售费用：500 万（预计销售额的 3 %计） （6）、管理费用：4000万（1+2+3+4+5小计数的5%） （7）、财务费用： 4600万元 （按日平均贷款金额3亿计算，期限24个月，利率7.776% （8）、不可预见费用： 500万元 6、项目建设施工进度安排 a、地质勘探期：90 天 b、项目桩基工程： 天 c、地下室结构工程： 天 d、主体工程（结顶）： 天 e、项目竣工： 2013 年12 月 f、交付使用： 2014 年 1月 8、信贷需求情况 A、借款人基本情况：绍兴大世界五金机电商贸有限公司成立于2010年3月。公司注册地址为绍兴市东浦镇杨川村。注册资本8008万元人民币。公司管理层情况见表: 公司董事会成员出资比例及担任职务情况表： 姓 名 出资金额 比例 公司职务 兼职情况 陈金象 1761.76万元 2