2016年营销计划房产.doc

【2016年营销计划六】 　　一、项目现状 　　项目一期于2015年5月正式开盘销售，现已基本消化完毕，截至2016年2月底，剩余 套未售，其中顶层 套，一层 套;一期将于2016年5月1日开始交房。 　　项目二期已于春节前开始内部认购，截至2016年2月底，已认购 套;预计于2016年5月取得销售许可证可正式开盘销售。 　　二、整体销售计划 　　1、市场环境分析 　　如果说2014-2015年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2015年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2015年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2015年无疑成为了行业全面回稳的一年。尤其2015年下半年，一二线城市引领全国市场销售明显回暖。 　　2、2016年政策及市场展望 　　尽管2015年被称为 “史上最严厉调控年”，但是自2015年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，年底更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，2016年政府绝不会完全放松调控政策，未来或将趋稳。但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，政府不排除会出台严厉措施的可能性。 　　2016年，我们判断限购政策仍将存续，但房产税短期内对市场影响有限，另一方面随着房地产整体环境的回暖，房地产和开发投资将温和上涨，2016年全国市场将量价齐升。在产品需求层面，刚需项目主流地位不变，改善、投资等产品的状况将继续好转。在市场转好过程中，也存在政府加强调控政策、出台调控新政的可能性。 　　经研究判断，平原房地产市场2016年首先在销售量上将比2015年有小幅攀升，各个项目月均销售速度基本上能稳定在15—20套左右(持续销售期，开盘、认购、促销活动和尾盘销售期除外);随着量变，后续跟进的便会是销售价格的变化，2016年，平原县城销售均价也会随着销售去化速度的增加而上扬，但是受平原地区总人口数量、经济水平、人均消费水平及宏观政策影响，价格上涨速度及区间不会很大。 　　3、销售周期安排 　　项目除一、二期外，尚余11栋楼待开发，建议分为三期、四期两期开发，每期5-6栋楼座，都于2016年年内动工，争取2014年上半年整个基本销售完毕。 　　3-4月 二期房源的持续认购; 　　常规推广方向：项目一期热销清盘、二期火热预定中。 　　现场包装：更换包装新售楼处， 包装现场看房通道。 　　客户支持：目前项目已经封顶，外立面已呈现，建议3月开始客户拓展，邀请所积累客户到场感受，同时配合相应的促销措施促进销售。 　　5-6月 二期正式开盘并基本消化;三期工程动工; 　　推广方向：在事件营销热度的基础上(前期客户答谢活动)，加强项目常规推广，筹备三期开盘。 　　价格策略：若市场已有部分转变，且通过事件营销使项目和企业形象初步树立，可在此期间小幅上调价格，增强客户信心，迎接项目三期认购。 　　推广渠道：户外，常规推广(电视字幕、夹报、灯杆道旗)，客户拓展活动(派单、巡展、定向企业单位客户拓展); 　　7-8月 三期房源的持续认购; 　　推广方向：做好项目三期开盘前推广及客户积累工作。 　　价格策略：项目前期开盘前价格调整。 　　推广渠道：户外，常规推广(电视字幕、电视广告、夹报、灯杆道旗)，客户拓展活动(派单、巡展、短信、定向企业单位客户拓展); 　　项目开盘前客户积累：为保证开盘热销，做好三期开盘前客户梳理及积累工作，并做好项目前期客户维护工作，尽可能的提升项目口碑，为三期热销做好铺垫。 　　9-10月 三期房源正式开盘并基本消化;四期工程动工; 　　推广方向：开盘热销。 　　项目开盘：举办大型开盘仪式，项目三期正式开盘销售，认购客户换签合同，争取项目三期在1到2个月内消化完。 　　推广渠道：户外，常规推广(电视字幕、电视广告、夹报、灯杆道旗)，客户拓展活动(派单、巡展、短信、定向企业单位客户拓展)。 　　11-2014年1月 四期房源的持续认购; 　　推广方向：持续销售期。 　　价格策略：对开盘价格调整。 　　推广渠道：户外及常规推广。 　　4、整体价格 　　项目二期认购均价：3873元/平米; 　　二期开盘时价格上涨50-80元/平米; 　　三期预计认购均价3950-4000元/平米; 　　四期预计认购均价4100元/平米左右。 　　三、项目品牌加强 　　本项目属低密度纯多层项目，项目综合品质较高，随着外环路东迁的规划，项目居住品质将进一步提升，因此在2016年度应着重加强项目品牌的塑造和宣传，使本项目的相对高端形象扎实的树立起来，并在市场和客户中形成影响力，以支撑