不动产登记，是不是折腾.docVIP

不动产登记，是不是折腾 3月2日上午，全国首批山东首份不动产权证在青岛市不动产登记中心发出，国土资源部部长姜大明向青岛市民发出了第一份不动产权证。喊了10多年的不动产统一登记，终于告别“吆喝”而真正落地了。要知道，房子占中国老百姓家庭财富的80%，没有哪项资产像房屋一样对咱的生活如此重要。那么，对于3月1日正式实施的《不动产统一登记条例》（以下简称《条例》），咱应该如何应对呢？为何“另起炉灶”？2015年3月1日起实施的《条例》，包括住房在内的10类不动产，将进入由国土资源部主导的统一登记信息平台。与《条例》一同亮相的，还有即将面世的《不动产权证书》及不动产登记证明样本。从3月1日起，10个首批试点城市新发生的不动产交易，将全部颁发新的不动产权证书，到2015年年底，全国将全面换发新版证书。这意味着，《不动产权证书》将取代现在老百姓手中持有的《房地产产权证书》。您可能要问了，在不动产登记之前，咱不是有房地产权登记嘛，为何还要设立机构、建立系统、面向亿万百姓劳民伤财地再登记呢？原因就在于，此前的登记存在多个登记簿、登记证书、多个登记机构，有的甚至没有登记或只登记土地。这就造成在日常频繁的不动产交易、转让、继承、抵押等产权变更中，难免出现“一房二卖”、“一地多卖”、“重复交易”、“征地强拆”和“隐匿房产”等侵权行为。一宗不动产的登记，老百姓可能“跑断腿”，“花冤枉钱”。因此，不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四个统一”，不仅可以避免这些问题，而且明晰和保护产权、便利和保障交易。此外，不动产不仅事关百姓利益，而且因其位置固定性、大宗性、功能复合，摸清了底数，也就为很多公共政策的制定，如信用体系的建设、社保政策的制定、住房保障政策、公共服务设施建设规划等等，奠定了信息基础。原来这些政策也有，但不掌握基础数据，往往靠“拍脑袋”、“拍肚皮”。以信用体系为例，有恒产者有恒心，掌握了不动产的情况，资产信息大白于监管部门，看谁还敢恶意逃废债务，在离婚时想隐匿房产（如疯狂英语李阳案）的人就少了，对社会信用体系的建设意义重大。隐私怎么办？大数据时代，信息的最大价值就在于利用，否则就是一堆散乱的“信息碎片”。对于统一后的不动产信息来说，首要的应用就是信息查询，比如交易时的“查册”（检验房产证真假，查明房屋权属）。想必，每个人在买二手房时，都经历过“查册”，而且也会或多或少担心房子到底是不是卖家的。另外，若申请银行抵押贷款、以房入股、债务人以房偿债等等，都需要查询个人房产的信息。保护个人隐私是国际惯例，在中国，房产的隐私问题更加突出、讳莫如深。那么问题来了：既然信息统一的意义在于查询等应用，会不会出现乱查别人房产信息的情况，特别是借着保护正当权益、反腐或征税的目的？笔者认为，这个担心是多余的。首先，《条例》删除了此前征求意见稿中提出的“以人查房”，而贯彻“以房查人”的查询原则。更为重要的是，即便以房查人，《条例》也提出了依法查询的原则，即只有“权利人、利害关系人才可以依法查询、复制不动产登记资料”。笔者相信，在随后将发布实施的《条例》操作细则中，将会专门界定查询权利的边界。房产税“狼”来了？不动产统一登记以后，能用来干什么？绝大多数网友认为是开征房产税和反腐。本质上讲，不动产统一登记与开征房产税并无直接关系。也就是说，即便没有开展不动产统一登记，也可以征收房产税。比如，对经营性住房（租赁），中国各地此前就一直在征收房产税，且从没有中断过。另外，上海和重庆在2011年也对新建商品住房恢复征收了房产税，但这两个城市并没有开展不动产统一登记。严格来讲，若要建立西方式的、旨在解决地方政府财源问题的房产税，开展不动产统一登记、建立不动产统一的信息系统只是前提。但就目前来讲，国家开展不动产统一登记，还没有想未来怎么用这个信息系统，征税或者是反腐，是大家想多了。更重要的是，房产税征收进入实施环节，还有很多问题没有解决，目前仅仅停留在立法阶段。在土地国有和土地批租的情况下，产权人仅拥有房屋的所有权，不拥有土地所有权，而房随地走，“皮之不存，毛将焉附”。因此，征收房产税本身或许就存在法理上的争论，网友对此多有微词，让老百姓信服并主动申报房产税很难。在我国除了工资代扣个人所得税外，还没有信用环境让这个传统生存，这些是不可回避的前提。而且，从《条例》发布到开展不动产统一登记，再到征收房产税，需要很长的时间，涉及立法、评估、范围、税收豁免等多个事项和环节，房产税的开征不是很快就能实现的。即便开始征收房产税，也会有税收豁免的存在，比如人均或户均可以得到一定免税面积或免税的住房套数。这其中，不可忽视户籍制度的问题，比如，为了增加免税面积而增加家庭人口数，从而使得大部分人群在税收豁免范围内，这是有可能的，房产税征收效果很难确保。当然，还有其他阻力，如对小产权房是