孙宪忠：不动产登记是摸清家底.docVIP

孙宪忠：不动产登记是摸清家底人物简介孙宪忠，1957年生于陕西省长安县。中国社会科学院法学研究所民法研究室主任，参与起草《物权法》和《不动产登记暂行条例》。著有《论物权法》《德国当代物权法》等。“房氏家族”屡屡爆出新闻。从广州城管局番禺分局原政委“房叔”蔡彬坐拥20多套房产，到陕西神木农村商业银行原副行长“房姐”龚爱爱在北京拥有几十套房产，再到被曝有“两个身份证”和“69套房产”的宁波市公安局杭州湾分局民警“房哥”沈波，以及温州市苍南县龙港镇某村村支书“房叔”李某在上海竟坐拥132套房产，无不令人咂舌。 2015年2月26日，孙宪忠接受本刊记者专访。（本刊记者 傅聪 摄）随着谱系的壮大，“房氏家族”也刺激着民众反腐的呼声愈发高涨。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》（下文简称《条例》）开始实施了。按照条例规定：全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统;全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网;集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记，国土资源部、公安部、民政部等9部门信息共享。因涉及房产登记，有人将其视为助力“以人查房”的“反腐利器”，也有人认为这是房地产税前奏。对此，一直在推动不动产登记实施的中国社会科学院法学所民法研究室主任孙宪忠表示，条例最主要目的是梳理不动产信息，最大的亮点是登记从分散到统一的变化，“这是一大进步”。抵押给了两家银行早在20年前，孙宪忠从德国学习物权法和不动产法回国，就开始关注到国内不动产分散登记暴露出来的问题，那时候由于登记分散且登记内容不明确，每年各地都会出现不少土地纠纷。“上世纪90年代，我在江西调研时遇到一件事，让我深刻认识到不动产登记的重要性。”孙宪忠告诉环球人物杂志记者，当时一个房地产开发商拿自己的地块到银行做抵押贷款，并到当地土地管理部门做了抵押登记。之后，该开发商中途缺钱，又抵押了该地块上的建筑物向另一银行借贷，并在房地产管理部门做了抵押登记。后来地产市场低迷，开发商携款潜逃，两个银行都向法院提出想拿抵押来变现。但这些抵押给任何一个银行还账都不够，更关键的是这两次抵押都是合法的，而且根据咱们国家《担保法》的规定，两次抵押的法律效力也是一样的。“这个案子当时对我刺激很大，登记簿不统一，登记机关不统一是不行的，如果没有统一的法律基础，将来对市场经济体制的损害是很大的。”从那时起，孙宪忠开始写文章呼吁实行不动产统一登记。这在当时被人看作是不可思议的事情：在理论界，很多人认为这是属于行政管理方面的事情，而非搞民法的人该管的;在实践操作上，统一到谁那里，如何统一都有很大的争论。1995年，受全国人大法制工作委员会委托，由物权法专家梁慧星牵头成立《物权法》课题组，孙宪忠参与起草了《物权法》的总则部分。2007年10月，《物权法》颁行，其中对“不动产实行统一登记制度”予以明确，这是孙宪忠呼吁了十几年之后的成果。2014年，孙宪忠再次介入该事项的立法工作，参与制定了不动产登记条例。“国务院法制办和国土资源部委托我们起草一个不动产登记条例学者建议稿，我们的建议稿有70多个条文，后来提交到国务院法制办，有所删减但最终条例基本上是按照我们建议稿的结构框架来设置的。”确保基本的财产安全环球人物杂志：外界非常关注不动产统一登记工作，但可能对这个制度本身并不十分了解，该如何理解不动产登记制度？孙宪忠：这个制度并非现在才有，中国从汉朝开始有地契制度，以后历朝历代都有。尤其在明朝建立了鱼鳞图册制度，将土地丈量清楚，编辑成册，土地权利在法律上看起来就像鱼身上的鳞片一样，一片挨着一片。所谓不动产登记，说起来也很简单，就是我们老百姓有住房了，或者有不动产了，登记在官方档案里。这首先是给不动产一个充分的法律保护，同时也理清了国家不动产资源的状况。环球人物杂志：不动产登记是目前国外通行的做法吗？孙宪忠：这在国外非常普遍。比如，德国100多年前就制定了《不动产登记法》，我们在制定条例时也借鉴德国经验提出来几点原则。一是官方性，有些国家的不动产登记是在律师事务所、协会等处进行，而中国采取最具公信力的官方登记办法。二是登记的恒久性，登记簿要长久保存，不能毁损。三是公开性，要让利害关系人知道登记的存在，达到交易风险的规避。四是统一性，要采取属地主义，土地在什么地方，就以此为基础统一登记。环球人物杂志：您之前提到过，同一个不动产在不同部门登记造成了一些问题。除了这点，之前的不动产登记还存在哪些问题？孙宪忠：我国现有的不动产登记制度始于改革开放初期，最初是从林业登记开始的，逐步发展到土地登记、房地产登记等。在一些地区，还建立了农村耕地和农民宅基地登记。之前的登记办法，一是咱们之前提到的多部门登记，如房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记以及海域登记等等，都有各自的部门。还有就是多级别登