江苏镇江中浩国际广场食尚街市场研究与商业定位报告208页.ppt

镇江中浩国际广场 · 食尚街--市场研究与商业定位报告 上海润南投资咨询有限公司 2008年8月 研究目的和方法 研究思路图 镇江所处的长江三角洲是我国目前经济实力最强、产业规模最大的地区 人口总量 产业结构 人均年收入 旅游收入与游客数量 镇江规划纲要——商贸流通业 镇江规划纲要——各级商圈规划 目录 大市口商圈主要商场 主要连锁便利店 主要专业卖场 本项目相对位置 目录 项目分析思路 道路交通分析 车流量分析 道路交通分析总结 目录 周边环境分析——商业氛围 周边环境分析总结 目录 SWOT分析 目录 样本采集点（GP） 目录 消费者特征 消费者特征 消费者特征 目录 消费习惯和偏好 消费习惯和偏好 消费习惯和偏好 目录 消费者对本项目的看法 目录 消费者调研给项目定位带来的启发 目录 访谈商家名单 目录 Vero Moda 优衣库 古今内衣 奔趣 La Chapelle Jack Jones 东方骆驼 Etam BOGEA SENI 七匹狼 ELLE BELLVILLES 达芙妮 C A Mark Fairwhale 巴贝拉 棒约翰 味千拉面 君度咖啡 真锅咖啡 两岸咖啡 萨莉亚 一茶一坐 星巴克 元绿寿司 爱茜茜里 我的飚歌城 汤姆熊电玩世界 一兆韦德 目录 商家进驻意向分析 在目前访谈的31家客户中，其中有7家表示有意向入住，17家表示有待考虑，须看未来规划，7家表示无意向进入 从商家进驻意向来看，对本项目的未来发展比较疑虑，商家不是非常有信心 客户还是比较关注未来项目的发展方向，如规划为大型购物中心的形态比商业街对商家更有吸引力 商家进驻意向分析 商家进驻意向分析 商家进驻意向分析 商家对于本项目的信心 商家访谈总结 对于主力店重点推介，专人跟进 项目先期招商需要一定优惠条件吸引商家（租金、免租期、 位置、楼层等） 全方位项目推介（广告、媒体等） 培养商家的信心 （效果图、主力店品牌效应等） 业态组合配比完善，以吸引商家 餐饮、娱乐类商家随着周边区域成熟，进驻本项目的可能性较大 目录 目录 竞争项目选择的原则 竞争项目列举 目录 竞争项目—大润发 大润发--楼层分布-1F 大润发--楼层分布- 2-3F（大卖场） 竞争项目—沃得购物广场华都名城 目录 竞争项目综合评估 目录 目录 镇江餐饮业市场总结 目录 镇江餐饮业市场研究对本项目的启示 目录 定位要素图 目录 项目主题定位及档次定位 镇江食尚街 业态功能组合 镇江食尚街 1F业态分布 镇江食尚街 2F业态分布 镇江食尚街3F业态分布 镇江食尚街4F业态分布 目录 目录 租金测算—市场比较法 租金测算－市场比较法 租金测算－市场比较法 目录 镇江食尚街 售价测算——市场比较法 镇江食尚街 售价测算——收益还原法 按照市场比较法推得街铺一层售价为12,767元/平方米 按照8％的返租率推算一层售价为12,684元/平方米 综合评估项目一层平均售价可达12,725元/平方米 建议一层外街商铺销售均价为16,000元/平方米，内街商铺销售均价为10,000元/平方米 目录 国内商业地产六种主要运作模式 产权式商铺 售后返租 产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。 产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。 商业地产四种主流操作模式之对比研究 模式之一：租售结合　灵活性和可控性皆有 开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，并通过引进主力店，实行大面积出租与分割出售租售并举的模式。租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。通过销售短期资金回笼与出租长期收取租金是两种主要盈利方式。通常情况下，开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，而主力店品牌商家的进驻能提升价值。 模式之二：完全出售　投资者拥有经营自主权 商业地产出售完成之后，开发商基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。一方面投资者也具备完全的经营自主权，另一方面，开发商可以快速回收投资。产权出售，使其成为商家的固定财产，不仅可以进行长期维护，建