项目管理-某置业世纪大道项目整合推广提案.ppt

1.国内房地产市场宏观分析 下半年从“量跌价滞”到“调价促量” 未来十年甚至更长时间，房地产业仍有广阔发展空间 2.西安房地产市场宏观分析 2.西安房地产市场宏观分析 2.西安房地产市场宏观分析 从2000年开始西部大开发的实施，使得西部重镇的陕西省得到了极大的机遇，借着开发的东风，地产也 蓬勃的发展。而2002年的西咸一体化，伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改良，西安 房地产业的发展也随之渐入佳境。在西安房地产业的带动下，陕西省的房地产业也发展的顺风顺水。虽然03 年-07年经历了一个政策的调整、以及08年-09年的房地产行业调整，陕西省房地产发展的增速减缓，但是房地 产市场的品质化却有所提升。而伴随着09年天水——关中经济带的诞生，陕西省房地产行业再次迎来了发展的 高峰。 2002年至今不但开发企业的观念有所转变，置业者的理念也有所进步，这个阶段开发企业从最初单纯的 住宅商品化到现在的房地产市场化程度深化，也有了更多的产品可供消费者选择，住宅、 TOWNHOUSE、公寓、 别墅以及越来越细分的产品类型就是一种居住“优化”的表现，提升项目自身的品质已经成为市场的核心竞争力。 而购房者的观念也有所调整，以前人们仅仅将房子作为居住的场所，而现在房产已经成为投资置业的价值体 现，对项目的品质有了更为确切的认识。不论是房企还是置业者对项目的品质化、性价比等最为看重，品质化 成为近十年陕西房地产市场最主要的体现。而伴随着外地知名品牌房企相继入驻陕西省，更是加剧了品质化房 地产竞争。 11月西安楼市交易续涨10.97%创年度新高 2.西安房地产市场宏观分析 3.项目区域分析 沣渭新区总面积195平方公里承担着“引领示范西咸一体化建设，打造西安国际化大都市功能新区，辐射带动关 中—天水经济区发展”的重要使命。地铁、西三环、西咸大道、城市快速干道等城市骨干交通与西宝高速、机场 高速、高速铁路等区域骨干交通在新区密集交汇，构筑了新区绝佳的区域辐射交通网络。新区将重点建设以现 代服务业、商业金融中心、特色商业中心等为主的城市特色功能区，构建沣河和渭河沿岸百里绿色长廊，三角 洲湿地公园和奥林匹克运动中心，致力于打造文化、生态旅游、都市休闲、户外运动等生态宜居新区。 3.项目区域分析 如果说，高新、经开、曲江是西安前30年经济开放的先锋，那么沣渭新区就是西安未来10年迈向国际化大都市 的核心引领区。而沣渭新区也绝对不是传统意义上的高新区或旅游区，而是建立在信息文明和生态文明基础 上，具有独特的文化魅力、参与国际竞争、对世界有巨大影响力的可持续发展新城。 在2011—2015的第一个五年开发计划包括：世纪大道沿线、阿房宫文化旅游区、湿地公园、奥林匹克中心、 节能环保产业区东区。 预计2020年沣渭新区居住人口可达110万，占西安市总人口的十分之一。 项目市场分析总结 中国地产行业在部分一线城市发展过热，国家调控政策不断出台，其目的不是打压房地产降价，是希望房地产正常化的理性、稳定发展。 11月份全国70个大城市房价环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。 西安经济总量全国排名靠后，但经济快速稳定发展。以西安国际化大都市的城市定位来说，西安的发展空间将成为中国内地城市的一个标杆。 从西安目前的房地产价格来看，目前的均价水平在全国排名在第50名，相对于北京和上海两大国际化大都市价格水平差距更大，所以西安房地产价格和销售在国家调控政策的影响下，不会出现过大的波动，价格和销售总体来看，还是会呈现上升的趋势。11月份西安市房屋成交均价6504元/平米，涨幅高于全国已连续11个月。 沣渭新区做为关天经济区发展规划中的开发战略高地，有着良好的市政规划配套，承载着重要的城市发展使命，目前该区域普通住宅最高售价5600元/平米，平均售价4900元/平米，低于西安市均价1604元。而2007年该区域普通住宅价格均价则在2500元/平米，未来该区域房价还将有大幅上涨空间，该区域未来将有着巨大的发展潜力。 1.竞品基础信息 2.核心竞争对手分析 竞争项目一：奥林匹克花园 竞争项目二：加州壹号 竞争项目三：亿龙金河湾 竞争项目四：金泰丝路花城 竞争项目五：西西安小镇 核心竞争对手卖点展示 项目竞品分析总结 伴随着政府关于沣渭新区开发建设的进一步深入和发展，世纪大道沿线开发的住宅项目也将越来越多。 目前来看该区域在售项目从自身配套到产品规划到包装推广上都明显和西安市内地产项目有一定差 距，该区域尚未出现真正的领导者和发言人。 1.项目基础信息 本项目位于咸阳与西安交汇处，北临世 纪大道以南，东临上林路，南邻创新二 路，西临沣东路。总占地面积287782 平方米（约431.673亩），总建面约 100万平米。本项目致力于打造具有