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房地产业务基本技能 主讲人：王宇 一、北京房地产律师介入的历史 1993年随着真正意义上房地产市场在中国的兴起，也率先在北京市场上出现，才真正有所谓的商品房概念。市场上分内销和外销两种房。 1993年在一定模仿的基础上，把香港的律师介入到房地产市场的做法，移植到大陆的房地产市场。国内的房地产市场操作流程和香港的不太一样。 1993、1994年，在北京房地产市场上造就了第一批做房地产法律业务的律师。 给老百姓买房提供贷款——按揭业务的起源和特点。 中国银行率先做按揭业务，之后各大银行相继开展按揭业务，早就了建房、建项目、卖房、放按揭的黄金时代。 2001后，由于管理不当以及很多消费者的维权意识开始逐渐加强,使得律师做按揭和售楼收到了很大的阻力。 204条是购房人维权意识尤其是律师的维权意识觉醒的标志。 二、房地产项目流程 （一）开发创意 1、房地产流程： 开发创意——项目论证——资金组织方案——公司成立——土地取得——立项规划——设计选择——总分包招投标——甲供材料商选择与谈判——建设——预/销售/租——按揭、融资——验收、交房——装修——物业管理——保有型物业再融资——办证——二手房交易——股东权益纠纷、并购 2、投资法律风险。 （二）项目论证 1、要不断的提出法律风险的预警。对于房地产的法律市场操纵的细节要求并不深，但是要明白。更多的是周边的市场环境以及其他项目给你的风险。 2、列举案例（在项目地旁边也出现了地理状况类似的地块，将来必然在销售中会出现竞争）。 案例中几个风险点的可能性（结合实例说明）: 相互之间的抄袭；人员可能会被对方挖；对手对你的诋毁或者是你对对手的诋毁。 3、把你在别的楼盘操作过程中，出现的问题，在项目论证阶段最大限度的提出来，不见得能发生，但是提出来是表现出一个执业律师，尤其是在房地产行业里，以一个资深律师的状态。 （三）资金组织方案 1、发展商在成立公司之前，资金组织是一个最重要的命题，资金链不能断。 2、为什么很多人愿意采用中外合作式的，就为了享受当时所谓的税收的优惠政策。 3、银行资金中的开发带，体现律师的作用是和银行的关系上。 （四）公司成立 这是律师的常规业务。按照律师惯常的工商注册，然后外资审批，就做一个文件，这块而言专业性并不独特。 （五）土地取得 1、土地取得在2004年8月31日以前，是允许协议出让的。 2、出现的问题： （1）腐败比较严重。 （2）协议出让价格很不靠谱。 3、一级开发就是俗话讲把生地做熟。 4、在招牌挂这个环节怎么玩猫腻。 5、在土地取得阶段，用不同的条件附加的方式。 （六）立项规划 立项这块操作的空间不大，规划的操作空间大。 （七）设计选择 包含户型设计、楼型设计、园林设计。 要求律师具备和设计公司谈判的能力。 在设计选择过程中，律师有一定专业能力的体现。 （八）总、分包招投标 1、一个实质问题：市场上所有人没有按照招标法来实施。 2、这个环节是对律师体现专业能力的最佳时机，包含两个方面：招投标法和建筑法规。 3、招标文件的审核。 4、招标的环节是：招、投、开、评、定。 （九）甲供材料商选择与谈判 1、一般在建筑合同里面，甲方都是发展商，名称不同而已。 2、甲供材料商选择与谈判,谈判不单是指供应商的谈判，还有总包的谈判。 3、列举石材方面的实例说明。 4、案例：德国的外墙玻璃。 （十）建设 建设过程中的风险控制，一个是前期所有签过的合同，还有就是在建设过程中，合同经常出现修改。所以在这个过程中，投入的时间越多、投入的精力越大，律师的能力提高的也快，获利的空间也就越大。 （十一）预、销售、租 以盖商业街为例加以说明，这部分一开始的时候都和项目论证、设计现在和售、租的环节都是联系在一起的。 （十二）按揭、融资 融资出现在过程中，可能是后续资金不足，这块就扯出金融相对专业的培训了。融资是很值得研究的，容易产生大量真正意义上的律师业务。 （十三）验收、交房 1、验收环节就是总包、分包、甲供材料商和发展商矛盾最终的爆发点。 2、列举实例说明。 （十四）装修 这个环节律师也有一定的事情做，和装修公司之间谈合同，也可能是是代表合同公司和客户谈合同。 （十五）物业管理 1、前期物业管理的作用。 2、物业管理包含的内容。 （十六）保有型物业再融资 1、用保有型物业做所谓基金型或信托型。 2、因为不卖，对于自己的资金占压比较大，如果再做其他项目怎么办？ 3、这个环节外资的金融机构特别感兴趣。 （十七）办证 很多纠纷尤其是民间的纠纷，就是在办证的时间晚，跟发展商打的纠纷。主要取决于很多现实中，是发展商盖的面积超了。 （十八）二手房交易 1、当房子还处于按揭状态的时候，抵押给银行，在银行没有给明确的许可之前，二手房交易在法律定义上是不合法的。 2、二手房交易公司往往会挣佣金，是尽力撮合买卖