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海南产权式酒店：地产业与旅游业的完美交集 三亚海韵度假酒店坐落在三亚湾边上，拥有800多套客房的两栋邮轮造型建筑将酒店大堂捧向大海。倡导低碳不安装空调的大堂里，各种口音、各种肤色的人群迎来送往。与普通酒店不同的是，在这个酒店里有相当一部分的入住客人有着另外一个身份：这家酒店的业主。 　　类似这样的产权式酒店在海南为数不少。从最早的三亚银海度假酒店起至今，产权式酒店在三亚的发展已经有15个年头了。三亚的产权式酒店从最早的蹒跚学步、备受质疑到现在的大受追捧，到底经历了怎样的前世今生? 　　1995年，当海南陷入房地产低谷的时候，三亚银海度假酒店在三亚尝试了产权式酒店运作。受当时的政策及海南的市场环境制约，作为中国第一批产权式酒店，三亚银海度假酒店的命运只能是无疾而终。但是它却为中国的房地产和旅游业撞开了一扇门。产权式酒店，这个房地产与旅游业发展的产物，在之后的几年里却风靡全国。北京、上海、广州、昆明等地都开始出现了各种形式的产权式酒店。但它们的命运大多都和三亚银海度假酒店一样，鲜有正果。 　　2003年，位于亚龙湾、投资5亿多元的三亚华宇皇冠假日酒店以产权式酒店的面貌出现在世人面前，而这一次面世是惊世骇俗的。华宇皇冠假日度假酒店开盘价为每平方米2万元，最小户型不到50平方米。这就意味着，华宇皇冠假日度假酒店最小的一套房可以抵得上三亚市区3到5套不低于100平方米的3居室。 　　面对华宇皇冠假日酒店的“疯狂”，业界无不瞠目结舌。地产界的人暗自惊叹：“这是房地产?”旅游界的人也在惊叹：“这是酒店?”短暂的惊愕之后是蜂拥而上。很短的时间内，天福源、卓达、汇凯、天泽海韵等原本或是地产项目或是酒店项目的项目，纷纷披着产权式酒店的外衣陆续登场。三亚又引领了中国产权式酒店的第二波浪潮。这股浪潮以产权式酒店的名义，贴着旅游地产的标签，从中国最南方三亚，跨过海口、越过北海，席卷北方。 当时，在海南的北部城市，最早尝试产权式酒店的是金手指地产的花开四季项目和文昌的白金海岸项目。2004年到2006年间，在游资最为活跃的浙江地区，连景宁这样的偏远小县城都知道海南有个花开四季和白金海岸，是产权式酒店，可以给8%的年回报率。 　　买的觉得自己比卖的要精。他们想：“8%的回报比存款利率高多了。”卖的觉得自己比买的要精，他们想：“开发投资收回来了，给出去的那点回报利率还跑不过八年的CPI吗?”买方和卖方怀揣着各自的算盘，还就真的就成就了产权式酒店的繁荣。这一点，三亚就是很好的例子。 　　目前，三亚的产权式酒店如华宇皇冠假日酒店、天域度假酒店、海韵度假酒店都经营有方，当初承诺给客户的回报也一一兑现。这一点，海口和其他城市的酒店似乎都不及三亚。海南资深房地产界人士曹雨认为，这一切都得益于三亚优越的自然环境及酒店管理公司优秀的经营能力。 　　其实在最初，产权式酒店在最初确定经营模式的时候，都打好了算盘。开发商在将购房者返租回来的客房交给酒店管理公司经营的时候，开发商或者酒店管理公司要给予购房者回报。以每年回报8%，连续回报10年为例，那么回报率总计为80%。哪怕不算CPI上涨，只要能保证酒店经营的收支平衡，总房款的20%还是会很安份地呆在开发商的钱袋子里。 　　业内人士分析，未来到三亚购房置业的人群无非两类，一类人购房的目的是要在三亚休闲养老或定居;另一类，则是为了投机，也叫做投资性需求。前者所占比例相当少，后者占绝对比重。 　　但三亚市政府也很明白：投机性需求，抑或称之为投资性需求，都属于热钱。热钱的特点是来的快，去的也快。当热钱来袭时，市场一片繁荣的假象;而热钱过后，必然会带走财富。这些带走的财富，其实就是透支一个城市或一个产业未来的财富。鼓励产权式酒店，可以吸收大量的热钱注入，同时也在吸收着一个产业快速发展时必然会产生的泡沫。鼓励在一线海景地段兴建产权式酒店项目，既可以满足市场对海景资源的合理开发，又从购买力层面放缓开发进度，给子孙后代以可持续发展的空间。 三亚产权式酒店的开放率很高。衡量一个酒店盈利水平最重要的参考数据是酒店的开放率。产权式酒店由于要承担给予客户的返租回报，因此运营成本必然要比普通酒店高很多。在这样的运营压力下，优秀的酒店人必然要竭尽全力去拓展市场、强化服务。三亚整体酒店的运营水平也就因此而提高。 　　目前，三亚的产权式酒店已经找到自己的一番新天地，赢得了市场与业界的广泛好评。中国房地产协会副会长朱中一在谈及三亚的房地产市场时，建议三亚市应多发展产权式酒店等持有型物业，提高资源使用效率，降低泡沫风险。与专家谨慎的建议相对应的是业界积极的倡议。房地产业界和旅游业界，对产权式酒店则是一种开放甚至激进的态度。对于三亚各类的开发商而言，产权式酒店无疑是一个风险最小化、利润最大化的运营模式。 　　在采访过程，一位地产开发商老总拿着打印装订好的《关