不动产估价报告撰写..pptVIP

* * 第九章 不动产估价报告撰写 第一节 估价报告的写作原则 第二节 估价报告的构成要素 第三节 估价报告的常见错误 第一节 估价报告的写作原则 客观性原则 要求所采用的写作材料，分析过程和最终的估价结论必须客观真实。不能虚构，不能夸大，不能缩小，写作细节也要经得起客观事实的推敲。 目标性原则 估价报告源于估价委托人特定的需要，整个写作过程都要有一个明确的目标，写作材料的收集，篇章结构的整合，技术路线的确定，估价结果的说明，都要围绕明确的目标进行。 规范性原则 不动产估价报告写作的规范性原则，是对估价报告的结构形式而言，即房地产估价报告的篇章结构要程式化，符合统一的要求。 除了上述三项特定的原则之外，作为应用文写作，其他应用文写作的原则对房地产估价报告也同样使用，如文章的逻辑推理性原则、语言简约性原则等，也是需要了解和掌握的。 第一节 估价报告的写作原则 一、封面 封面内容一般包括下列几项： （1）标题； （2）估价项目名称 （3）委托人 （4）估价机构 （5）估价师 （6）估价作业日期 （7）估价报告编号 第二节 估价报告的构成要素 二、目录 目录能使委托人或估价报告使用者对报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。 三、致委托人函 致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，其内容包括： （1）致函对象 （2）致函正文：说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、估价报告的有效期（是指使用估价报告不得超出的时间界限） （3）致函落款 （4）致函日期 第二节 估价报告的构成要素 四、估价师声明 估价师声明告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客观无偏见的方式进行估价的，同时对签名的估价师也是一种警示。 四、估价师声明 五、估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。 六、估价结果报告 估价结果报告简明扼要地说明下列内容： （1）委托人；（2）估价机构；（3）估价对象；（4）估价目的；（5）估价时点；（6）价值定义；（7）估价依据；（8）估价原则；（9）估价方法；（10）估价结果；（11）估价人员；（12）估价作业日期；（13）估价报告的有效期。 七、估价技术报告 （1）详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况； （2）详细分析影响估价对象价值的各种因素； （3）详细说明估价的思路和采用的方法及其理由； （4）详细说明估价的测算过程、参数选取等； （5）详细说明估价结果及其确定的理由。 八、附件 把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件。附件通常包括：估价对象的位置图，四至和周围环境的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑物外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明、专业经历和业绩等。 第三节 估价报告的常见错误 一、技术路线错误 技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的技术思路错误。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地和房屋分别估价加和的技术路线。 二、方法运用错误 1．市场比较法 （1）比较实例选择有误 错误主要有：1）选择实例与待估不动产用途不同；2）年限过早；3）价格内涵不一致；4）不可修正的非正常交易实例等。 （2）条件说明表和前面因素描述不一致 主要有以下几点原因：①在撰写过程中，由于估价报告内容较多，结果造成对估价对象的表述前后不一致；②估价人员对估价报告的修改可能造成前后不一致。 （3）所选的比较因素不能反映待估不动产的特点 （4）条件指数表中定量化错误 （5）修正过程不清，各修正系数不知从何而来 （6）估价结果无确定理由 2．收益法 （1）总收益计算有误 ①错将实际总收益作为客观总收益； ②由于不动产总收益来自多个方面，在估价中未计算全，只计算一部分； ③错将纯收益作为总收益。 （2）总费用计算有误 ①错将实际总费用作为客观总费用； ②由于不动产总费用包括很多项，在估价中计算缺项。 （3）纯收益计算有误 ①错将实际纯收益作为客观纯收益； ②评估整体不动产时，错将不动产的一部分客观纯收益作为不动产整体的客观纯收益； ③计算客观纯收益时的扣除项有误 （4）参数选择有误 3．成本法 （1）概念性错误（如：建筑物重置成本误用成建筑物重建成本）； （2）参数选择有误； （3）成本项目确定有误（如土地取得费用、房屋拆迁费用、不动产开发费用等缺项）； （4）计算过程中