8月2日10：00-12：00投资商铺的标准、好处、风险..pptVIP

写字楼：杠杆最大化（公司品牌、人脉、信用现金流的稳定增长率） 商 铺：现金流最大化 酒店式公寓：自主性，融资能力强。（独立金融产品） 为什么我们要先投资写字楼，再投资商铺，接着是酒店式公寓？请各说出10条理由。（标准、好处、风险） 确定投资商铺的类型： 商业街商铺: 社区类商铺： 购物中心商铺： 专业市场类商铺： 底商商铺： 商务楼、写字楼商铺： 交通设施商铺： 旅游区商铺： 确定投资商铺的类型： 商业街商铺： 社区类商铺： 购物中心商铺： 专业市场类商铺： 底商商铺： 商务楼、写字楼商铺： 交通设施商铺： 旅游区商铺： 商业房地产 三种商业房地产的对比 商业房地产的种类（八类） 1、商业街商铺 商业街商铺的定义？ 以平面按照街（单侧或双侧）的形式布置的单层或多层商业房地产形式。如：北京王府井商业街、上海南京路 选址：单边、双边街面铺位。 目标顾客：以流动顾客为主。 投资商铺的标准、好处、风险 十大标准 位置 、位置、好位置。 麦当劳和7-11分店有100条选店标准，其中前21条是购买房产的硬指标。公司每年拿出5%营业额作为选点费用。 选好点，付出10%的努力得到90%的收益。 选点好是100倍的销售，客服好是5倍的销售！ 租客品质。 开发商的专业度。 （九龙仓、金融街、熊谷组、嘉里集团、瑞安、诺德中心、华润） 国际品质的物业管理。 （第一太平戴维斯Savills、戴德量行DTZ、上海启德物业管理有限公司、金融街） 投资商铺的标准、好处、风险 房型关键 长方型最好，利用率高（必须） 柱子少，柱子在两边，有通道，可设立花景 房顶高，大气，空气好 圆形，正方形，难布局，利用率很低。 投资商铺的标准、好处、风险 装潢设备 对于：新房，老房，水、电、气、电梯、空调、消防等要齐全；可节约 30%成本。注：电梯、空调、装潢占成本的30%。 停车位 必须设立停车位，停车位是人流量的10%。 没有停车位，坚决不买，是铁律。 投资商铺的标准、好处、风险 大门方向 不要选单行道或者“丁”字路口。 向着人流车流的方向，避开遮挡物，如树、公交车站等。 门前空位 门前的马路最好是双行道。 若是单行道，招牌要相向而立， 门前无遮挡栏杆。 投资商铺的标准、好处、风险 选楼层：不要选高层 一楼非二楼，二楼非三楼： 每上一层楼，人流量损失50%（一楼100人，二楼剩下50人，三楼25人，四楼无人）；有电梯例外。 投资商铺的标准、好处、风险 广告 一定要有门面广告,从广告统计学证明，路牌广告占了广告成功率的90%。（除了两个城市：HK，东京，因为行人都是匆忙行走） “绿色”是广告中最抢眼的颜色 在租金允许的情况下，买一处：一楼小，二楼大的房（从风水角度讲是——引水上楼台）并且感觉更高档，另外，一楼，二楼门面最好成落地玻璃（广告效果很吸引人），直接，生动，面积大，活的广告效应。上面2层（广告效益好），地下2层的商铺最好 投资商铺的标准、好处、风险 投资“街铺”的十大好处： 长期稳定的正向现金流： 经营性现金流：租金收入； 投资性现金流：增值，按揭； 融资性现金流：加贷，抵押贷、质押贷、循环贷（承兑），消费贷（装修贷款）、信用贷。 投资商铺的标准、好处、风险 商铺能带来持续不断的增值（商铺由未成熟----成熟：增值空间巨大）： 股本收益； 总资产增值； 溢价增值； 租金收益. 我们选择商铺的标准是：高人流量、高资金流量、高物流量集中的区域，所以保证商铺的现金周转率很高，投资收益率很高。营业额增长率、利润增长率、现金流增长率得以每年持续稳定的增长。 投资商铺的标准、好处、风险 商铺有整体规划、整体运营，创造增值收益，创造附加值。如：整条街交给运营商运作。 买好一个商铺，节省十年创业时间， 买好一条街的商铺，相当于收购了一个赢利的集团公司 加快资产积累的速度及进程 投资商铺的标准、好处、风险 资产总值大，直接申请做固定资产证券化，节约税收 商铺可以单独分拆上Reits，做溢价融资 可以分期分批出售资产，分拆上市，产生高溢价。 套现率高，易进出，股权可单独交易。 投资商铺的标准、好处、风险 衣食住行与民生息息相关的行业消费都需要商铺去体现。 经济危机来临时受冲击最小的是商铺，经济复苏后，最快增值的也是商铺。 投资商铺的标准、好处、风险 投资“街铺”的十大风险： 产权不清 要求有产权自主性，独立产权可自由支配（街铺受欢迎的最大理由） 选择产权独立，经营自主性高的商铺有利投资者支配。 政策规划 前景，直接关系到商铺投资的价值空间，走向好的 产业给商铺带来无限的回报。 投资商铺的标准、好处、风险 开业率，出租率 物业管理公司的衡量指标： 硬指标：必须达到１００％ 统一开门关门时间 带不合理租约 消防、电、水、气等