2015第四章 房地产评估.pptVIP

(二)成本法评估的步骤 1、估算土地取得费(1)征用集体土地：土地补偿费、附着物和青苗补偿费、 新菜地开发建设基金、安置补助费等。(2)购买和征用城市旧有土地：拆迁费等 2、估算土地开发费(1)基础设施配套费： “三通一平”（通路、通水、通电，土地平整）； “七通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整）。(正常按“七通一平”计算) (2)公共事业建设配套费。 (3)小区开发配套费。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3、估算税费 ——耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。 注： 耕地占用税包含在土地取得费中，土地增值税在集体土地征为 国有土地时不考虑。 4、估算利息 （1）土地取得费利息：以整个取得费为基数，计息期为整个开发期。 （2）土地开发费利息：以整个开发费为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。  Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 5、估算利润 利润是投资开发商投资的回报，利润通常以土地取得费和土地 开发费为基数，并通过合理的利润率计算。 6、估算土地增值收益(1)土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率。收益率一般在20%~25%。 (2)按补交出让金的40%计算。 (3)直接采用土地使用权出让金标准。 7、估算土地使用权评估值 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. (三)成本法案例 1、估算土地取得费。 a.征地及补偿费； b.土地管理费： 2、估算土地开发费。 3、估算税费。 a. 耕地占用税； b. 造地费。 4、估算利息。 5、估算利润。　税费并入取得费计算。 6、估算土地增值收益。 7、估算土地价格。 a. 无限年期土地使用权价格； b. 法定最高出让年期地价 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、假设开发法 (一)假设开发法及其适用条件假设开发法，亦称剩余法。用待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格。 适用条件： 要求有一个相应的社会经济环境保证 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用A.楼价即土地开发建设后的转让价。B.建筑费为土地开发的具体产品的消耗成本，可根据评估时同类建筑物工程预决算及相关数据求得。C.专业费用是指测量、设计等专业技术费用。　　专业费=建筑费×i (i为一定的百分率)D.利息=(地价+建筑费+专业费)×r (r为利息率)E.利润=(地价+建筑费+专业费)×P’ (P’为正常利润率)F.税费=地价×t (t为税率)G.租售费用通常可以根据经验预测确定。 地价=楼价-建筑费-建筑费×i-[建筑费×(1+i)+地价]×r-[建筑费 ×(1+i)+地价]×P‘-地价×t-租售费用 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. (二)假设开发法的步骤：　　1、调查待评估土地的基本情况。　　2、选择最