房地产经济学10.ppt

第10章 城市的土地使用模式 一、城市土地的集约利用与规模利用 二、城市土地空间布局 三、城市土地使用模式的创新 本节问题及思路 每个城市的土地使用模式是如何形成的?遵循着怎样的经济学规律，又如何影响这一城市的房地产价值? 最早的关于房地产投资方面的金科玉律是：Location, Location, and Location. 空间经济学的研究重点：位址在哪儿，为什么选这个位址和选这个位址的结果？ 让我们从空间经济学开始 关于时间的经济学与关于空间的经济学 从来的经济理论大厦似乎都是建立在由劳动时间创造的价值范畴之上的；认为经济的节约归根到底是劳动时间的节约;而一切经济平衡只是抽象的价值量平衡和实物量平衡。 任何物质实体的存在都有其时间和空间的形式，空间和时间是不可分离的。经济的运行是一种物质运行，因此经济运行的条件及其表现既离不开时间，也离不开空间。 价值的创造既离不开劳动时间的延续，也离不开劳动空间的联系;经济的节约归根结底不仅在于劳动时间的节约，也在于劳动空间的节约和组合的优化：经济运行中的价值平衡与实物平衡，如果不与“空间平衡”相结合也是难以实践的。 空间经济学：研究空间结构对价值形成的影响。 一、城市土地的集约利用与规模利用 土地报酬递减与城市土地集约利用 专题研究：最佳容积率的确定 城市土地规模利用 土地报酬递减的三个阶段 城市土地集约利用-城市土地资源利用挖潜 聚集潜力：加大基础设施投入等 结构潜力：调整用途结构等 空间潜力：地上、地下空间等 法国巴黎拉德芳斯新凯旋门 专题研究：最佳容积率的确定 容积率=建筑面积/用地面积 容积率与建筑密度、建筑高度的关系 容积率衡量土地开发强度 外部性、容积率限定及容积率弹性 图1 开发商最佳容积率选择 图2 个体与公共的最佳容积率选择 城市土地规模利用 规模经济与规模不经济 集聚经济与集聚不经济 开发活动中的土地规模利用 城市的合理规模 城市化道路选择之争 城市规模效用关系图 二、城市土地空间布局 区位理论 城市土地利用空间形态 城市土地使用中的政府干预 案例研究：城市交通可达性与居住空间格局演变分析——以南京市为例 农业区位论：关于位置、地租、集约利用 1—自由农作圈；2—林业圈；3—轮栽作物圈；4—谷草式农业圈； 5—三圃式农业圈；6——畜牧圈 图10-1 农业土地利用的杜能圈结构示意图 工业区位论：工业选址的运费、劳动、集聚综合最低成本 图10-2 工业区位三角形 商业区位论：等级—规模的形成 城市土地利用的空间形态 城市空间的历史形成？ 城市空间形态的变化？ 看不见得手和看得见的手？ ——居民、企业、政府 市场经济的解释：投标租金曲线 从单一中心城市到多中心城市 同心圆模式（原型城市——芝加哥1925） 扇形模式（1939美国64个中小城市） 多核心模式（原型城市——波士顿1945） 政府干预土地使用 土地使用中的外部性 正外部性 负外部性 政府干预 案例研究：更合理的土地使用模式 外部经济影响普遍发生在城市某个位置的开发和整个都市区其他土地之间。为了使模型简化，我们假定这里存在一个单一中心的城市，只有居住和工业两种用途，假设工业噪音和污染将使居民产生一笔额外的费用，该费用随着家庭和企业之间距离的增大而减小。 城市可能出现的两种市场平衡状态： 政府干预的必要 外部性存在导致市场失灵：工业用地的负外部性存在阻碍了居民为城市中心用地支付更高的价格实现用途的转换。 优化土地使用模式，实现集体利益最优 引入一种激励或约束机制：奖励、补偿或课税 案例研究：南京市居住空间格局的形成南京市主城区分片示意图 南京市城市居住空间格局现状 向主城集聚状态 明显的区片特征 区片不均衡现象 南京市中心区与国际大都市中心区人口密度情况的比较 城市中心区 人口密度（万人/km2） 美国纽约曼哈顿地区 2.0 法国巴黎市区 2.0 日本东京市区 1.4 美国费城市区 1.2 日本大都市区 1.2 南京中心区 2.45 基于规划引导的城市居住空间发展趋势分析 通过国家制定的适宜的人居环境标准来确定合理的人口容量 在合理人口容量的基础上制定交通规划 大力发展适宜居住的公共交通社区 三、城市土地使用模式的创新 城市郊区化 城市机动性与城市形态 城市土地使用与交通的融合 案例研究：香港与深圳发展模式的比较研究 R O 商业 工业 居住 农业 d 图10-4 不同用途土地的投标租金曲线 1—中心商务区；2—过渡区；