房地产经营与管理第5章(免费阅读).ppt

房地产经营与管理 成都信息工程学院 吴洁 Communication channel E-mail: wujie@cuit.edu.cn Mobil:Paper (homework) submitted Password: wu 第５章 房地产营销代理 第９４页 房地产经纪业务： １、营销代理 ２、中介服务 ３、咨询服务 第１节　房地产营销代理概述 （一）房地产营销代理定义 第５章 房地产营销代理 第９４页 第１节　房地产营销代理概述 （一）房地产营销代理定义 在房地产生产、流通和消费过程中，以实现和提升价值并获得营利为目的，运用现代技术、渠道和方法，向开发商和使用者等当事人提供房地产咨询、策划、营销推广和销售代理等专业化服务的现代服务业。 第５章 房地产营销代理 第１节　房地产营销代理概述 （一）房地产营销代理定义 图５－１ 以下几层含义： １、服务对象：房地产项目活动的当事人 例如：地产开发型价值链的当事人为土地运营商和政府 ２、服务内容：房地产营销代理业参与和介入到房地产项目的生产、流通和消费的全部或部分环节，在房地产开发的投资决策、规划设计和营销及销售阶段分别提供咨询、产品策划、营销推广和销售代理等服务 第５章 房地产营销代理 第１节　房地产营销代理概述 （二）房地产营销代理的地位与作用 １、有助于房地产市场的商业均衡 房地产市场中的不同因素：竞争态势、市场进入和退出壁垒、买方市场和卖方市场、市场体系、市场发育等等促进房地产业营销代理发展 流通均衡条件：流通量、流通费用、利润和渠道等等因素 第５章 房地产营销代理 第１节　房地产营销代理概述 （二）房地产营销代理的地位与作用 ２、有助于消除市场参与主体间的信息阻隔 不完全信息条件：信息传播、接受、处理和存储的高成本；通讯系统局限性；房地产市场参与者施放噪音等等 房地产市场营销代理与当事人建立委托——代理经济关系大大降低信息盲点对决策的影响 第５章 房地产营销代理 第１节　房地产营销代理概述 （二）房地产营销代理的地位与作用 ３、房地产市场不可或缺的参与主体 “香港模式”：开发商－银行（资金）－买地－盖房－卖方等全程掌控 “美国模式”：ＭＬＳ（多重上市服务系统） 开发商－市场营销分离 “中国特色”：土地运营模式为主导，现代服务业需求 营销代理内涵:营销推广、售后服务 外延职能：投资咨询、产品策划服务 第５章 房地产营销代理 第１节　房地产营销代理概述 （三）房地产营销代理的功能 １、提高经济效率，推动产业进步 房地产市场产销分离促进房地产业发展： 专业化分工－提高效率、降低成本 商业均衡－风险分担、供需结构化平衡、提高社会资源配置效率 第５章 房地产营销代理 第１节　房地产营销代理概述 （三）房地产营销代理的功能 ２、增加项目价值，降低开发风险 房地产市场营销系统促进房地产业链发展与成熟：开发商产品价值提升、营销系统化注重效果的控制管理、营销组合技术利用 ３、保证消费者权益，提高消费品质量 房地产产品是关系到国计民生的大宗消费品，从供需双方都要保障产品品质要求 提供决策支持－做出合理消费决策－提高消费者满意度 第５章 房地产营销代理 第２节　房地产营销代理发展回顾 背景 １、房地产营销代理企业来源 本地、港台外资（首创）、外省市 ２、公司成立方式：转制型、市场型 ３、经营模式：本土、台湾、香港（戴德梁行） ４、业务范围：营销策划、广告企划、销售代理、全程营销 第５章 房地产营销代理 第２节　房地产营销代理发展回顾 根据行业周期理论：初创阶段、成长阶段、成熟阶段、衰退阶段 上海市为例 １、萌芽阶段（１９９２－１９９５） ２、起步阶段（１９９５－１９９９） ３、成长阶段（１９９９至今） 第５章 房地产营销代理 第３节　房地产营销代理现状 （一）行业规模ｐ１ｏ５ （二）企业差异 （三）市场集中度 第５章 房地产营销代理 第４节　房地产营销代理业务 （一）地产经营的代理：房地产经纪业务 １、代理开发商土地征用业务 土地征用是将集体所有土地转化为国有土地的过程：申请、支付费用（土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、林木补偿费、新菜地开发建设基金和税费） 代办集体土地征用的各项事务 第５章 房地产营销代理 第４节　房地产营销代理业务 （一）地产经营的代理：房地产经纪业务 ２、土地使用权出让中的代理业务 ３、土地使用权有偿转让的代理业务 ４、土地使用权出租代理业务 ５、土地使用权抵押中的代理业务 第５章 房地产营销代理 第４节　房地产营销代理业务 （二）地产经营的代理 １、房地产开发项目的招商与转让代理 ２、房地产开发的投资与合作代理 ３、商品房中的代理 ４、私房买卖、租赁代理 ５、公房使用交换的