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商业地产知识 影响客户决断的因素 客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。 影响客户决断的因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 项目本身 内在因素 外在因素 客户自身实力、知识、年龄、偏好、…… 其他 （唯一性） 外在因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 开发商 物业、运营公司 发展商 建筑设计公司 实力 信誉 经验 商业地产知识 外在因素 项目本身 硬件 软件 商业地产知识 硬件 软件 地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施 ● ● ● 销售策略 进驻品牌 优惠政策 未来前景 推广力度 运营管理 ● ● ● 商业地产知识培训 商业地产知识 何为商业地产 商业地产的内容 商业地产的类型 商业地产的销售模式 商业地产的客户 商业地产知识 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。 何为商业地产 商业地产知识 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产知识 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 商业地产知识 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面 商业地产的内容 资本运营 商业地产 市场开发 运营管理 商业地产知识 贯穿商业地产全过程的三种行为 开发行为 投资行为 经营行为 商业地产知识 商业地产的四元素 开发商 投资客 商户 消费者 商业地产知识 商业地产的市场发展条件 欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件； 在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。 欧美： 商业地产知识 亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。 亚洲及国内： 商业地产知识 高品质商业地产 分割商铺领风骚 国际资本加紧抢滩 第三方经营管理发展趋向显著 商业地产发展 趋势及特点 商业地产的发展特点及趋势 商业地产知识 购物中心 市场型商铺 社区型商铺 底商型商铺 写字楼商铺 按开发形式划分 地产投资市场产品类别 交通设施商铺 商业地产知识 购物中心——SHOPPING MALL 概念： Mall——林荫道 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多 商店、娱乐设 施和餐馆组成的大型零售综合体。 Shopping Mall—— 规模在10万平方米以 上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、 娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。 商业地产知识 1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。 2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。 3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、 酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。 4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。 SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容 商业地产知识 按投资价值划分 社区型 专业型 便利型 都市型 其他商铺 专业型商铺 商业地产知识 定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。 案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经