收益法技术一.docVIP

五、估价方法选用 2.收益法原理 收益法又称收益还原法或收益本金化法，是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为估价对象评估价值的一种方法。其适用条件要求是：估价对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益；估价对象的未来收益和估价对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。 3.技术路线 估价对象目前实际用途为非住宅用房，属于收益性物业，调查其周边同类收益性房地产客观租金收入和各种费用支出，确定该物业潜在租金收益、有效租金收益、总营运费用，计算其净收益，结合该地区目前及未来的商贸业的规划发展，对未来一定年限内估价对象的经营收益状况做出预测，并结合估价经验选取合适的收益折现率，对预测收益数据进行折现，得出估价时点估价对象的收益现值。 六、收益法测算过程 （一）假定未设立法定优先受偿权房地产价值的确定 6.1搜集有关收入和费用的资料，调查估价对象附近同类房产租金收益，收集选取了附近三处同类收益房产的经营租赁情况及房屋实体情况作为可比实例，运用市场比较法确定估价对象客观租金水平。 我们根据《房地产估价规范》替代原则为基础，对近期类似地区同类房地产租金收益进行了认真调查了解：可比实例与估价对象处于同一供求范围内，其用途、建筑规模、建筑结构、权利性质、交易时间、交易类型等条件均符合规范有关可比实例选择的要求，3个可比实例有关情况如下： 比较项目 估价对象 实例A 调整系数 实例B 调整系数 实例C 调整系数 坐落位置 五黄路 五黄路 0.0% 五黄路 0.0% 五黄路 0.0% 物业用途 非住宅 非住宅 0.0% 非住宅 0.0% 非住宅 0.0% 租金收益（元/月） 待估租金收益 2,650.00 0.0% 2,650.00 0.0% 2,800.00 0.0% 建筑面积（M2） 2,279.95 120.00 0.0% 128.00 0.0% 130.00 0.0% 可出租面积（M2） 2,279.95 120.00 0.0% 128.00 0.0% 130.00 0.0% 建筑结构 钢混 钢混 0.0% 钢筋框架 0.0% 钢筋框架 0.0% 建筑年代 2004年 2004年 0.0% 2006年 0.0% 2007年 0.0% 楼层 第10层 第15层 0.0% 第12层 0.0% 第13层 0.0% 层高（米） 约3.2米 约3.2米 0.0% 约3.3米 0.0% 约3.4米 0.0% 采光通风 良好 良好 0.0% 良好 0.0% 良好 0.0% 临街状况 临加洲路 平临红石路 0.0% 平临红石路 0.0% 平临红石路 0.0% 临街宽度（米） 约15米 约13米 0.0% 约14米 0.0% 约15米 0.0% 临街进深（米） 约16米 约13米 0.0% 约14米 0.0% 约15米 0.0% 租赁用途 建材门市 火锅店 0.0% 蛋糕店 0.0% 建材门市 0.0% 租赁期限 1年 1年 0.0% 1年 0.0% 1年 0.0% 装修状况 中档装修 简单装修 0.0% 中档装修 0.0% 豪华装修 0.0% 商业氛围 较好 较好 0.0% 稍好 0.0% 很好 0.0% 合同情况 正常无附加条件 正常无附加条件 0.0% 正常无附加条件 0.0% 正常无附加条件 0.0% 合同签定时间 2007年3月18日 2006年6月1日 0.0% 2006年1月1日 0.0% 2006年3月1日 0.0% 进出方便度 方便 方便 0.0% 方便 0.0% 方便 0.0% 配套设备设施完备度 完备 完备 0.0% 完备 0.0% 完备 0.0% 调整合计 实例A 0.0% 实例A 0.0% 实例C 0.0% 6.2估算潜在租金收益，根据所收集的资料，采用市场比较法计算估价对象潜在租金收益。 依据上述调查情况，选择坐落位置、物业用途、租金收益（元/月）、建筑面积（M2）、可出租面积（M2）、建筑结构、建筑年代、楼层、层高（米）、采光通风、临街状况、临街宽度（米）、临街进深（米）、租赁用途、租赁期限、装修状况、商业氛围、合同情况、合同签定时间、进出方便度、配套设备设施完备度等方面