东取苑路项目提案.docVIP

所有成功的营销案例都来自于对市场和客户的深刻理解，世界著名营销大师菲利普·科特勒说过：市场营销的核心就是发现未被满足的市场需求并满足之。本策划案试图建立此项目的竞争优势，请与有志者共图。 行千里而不劳者，行于无人之地也。 ——《孙子兵法·虚实篇》 广元市东苑路地块 广元市简介 1、历史文化 远在西周时，今广元市中区昭化一带即有先民聚居为邑。战国时，昭化是苴侯国国邑所在，地名葭萌。元世祖至元十四年（1277年），改利州路为广元路，取元朝德威广播、疆域广大之意，这是广元名称的由来。明代初设广元府，旋降为州，洪武二十二年降为县，属保宁府。 1933年初至1935年4月红四方面军曾在这里建立川陕革命根据地。解放初期，先后为剑阁、广元专署所在地，1953年3月并入绵阳地区，1985年2月撤县建立广元市。 自然气候 广元市位于四川盆地北缘，北靠甘肃、陕西两省，南接南充市，西临绵阳市，东界巴中地区。市境历来为出川北上的交通必经之路，素称“蜀北门户”。 广元市属山区地貌，高中山占55％，低山深丘占44.2％，有少量的河谷平坝。年平均气温为13.9℃—17.4℃，日照为1338—1560小时，无霜期223—290 天，常年降雨量为972—1142毫米，气候温和，四季分明。 交通 广元是成都、西安、重庆、兰州四大城市交通线的交汇点，广元火车站为国家一级编组站，境内宝成铁路、广乐铁路在市区交汇，国道108线、212线在市内交汇，成广高速公路、广元至宁强高等级公路全线通车，广元已成为连接大西南、大西北的重要交通枢纽。 4、人口 广元市总人口3042596人，其中女性146.91万人，占总人口的48.29%；农村人口2393426人，占总人口的78.66%；城市人口649170人，占总人口的21.34%； 幅员面积量算为16314平方公里，人口密度为每平方公里186.5人。 房地产市场分析 1、市场需求 6月份以来，广元市各个项目客户量及成交量有明显提升，其中主要集中在东坝区域、南河区域。 主要有以下几个项目： 皇都首座：每天接待客户20-25组，成交量明显； 江南星城：每天接待客户10-15组，成交量较低； 瑾瑞逸城：每天接待客户15-20组，成交量良好； 翰林广场：每天接待客户20组左右，排号情况良好； 城市花园三期：每天接待客户10组左右，成交客户比例较低； 翡翠城：每天接待客户5组左右，基本无成交。 从以上数据分析后得出：广元市的购房者数量在不断增大，如何把握客户将是最 终成交量的重要环节。而价格定位低的项目，销售情况、客户来访量都比较好，因此而占据了广元楼市的大半江山。定位较高的项目如瑾瑞逸城、城市花园三期等项目，销售业绩平平，客户来访逐渐减少。 市场放量 ※以上数据来源于6月26日政府职能部门主持的会议 从以上数据分析，自07年以来，广元市上半年的房产成交比例逐渐下降。因地震、经济危机的影响，广元市在今年上半年的市场放量比较少，切房价一直在攀升。选择面的减少，在一定程度上影响了购房者的心态。 3、广元市新开楼盘罗列 区域 名称 总建筑面积 总户数 施工进度 销售进度 南河 皇都首座 208956.87 1636 基础 一期30% 锦绣人和 21076.4 198 基础 未售 瑾瑞逸城 73000 546 多层4楼、电梯基础 多层已售85%电梯15% 和谐人家 25877.69 222 部分四楼、电梯基础楼 多层已售80%电梯10% 江南星城 49097.42 378 基础 一期65%，二期未售 东坝 翰林广场 50000 288 二楼 排号阶段 龙眼花园4期 20000 200 四-五楼 已售95% 城市花园3期 69000 385 已施工至12楼 已售65% 上西 则天新景 42000 179 已施工至1楼 已定60% 小结：从最近的市场数据表明，今年上半年，广元市房地产投入开发的项目在大量增加，而这些项目均在今年下半年大量投放市场。放量的增大将会在一定程度上影响东苑路项目，对整个项目的整体推盘手段、项目定位策略、操作手段等都提出了极高的要求，也将给策划带来了一定的挑战。 消费群体特征分析 ◎年龄 分析：根据对广元市各在售项目调查得知，广元市楼盘的消费者主要集中在25-55岁之间。其中25-35岁的消费者为刚性需求；35-45岁的消费者多为成功人士，因地震等原因，以改善