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房地产个人投资分析 ? 作为房地产从业多年的人士，经常被身边的朋友问到怎样投资房地产，投资房地产需要注意什么、关注什么？房价还会不会涨或是降？什么情况下投资房地产最佳？等等。现在根据这些年的从业经历，并参考了其它文献材料整理出本文。 ------------------------------------------------------------------------------------------ ? 随着人们生活水平的提高, 很多人开始尝试将手中闲散的资金用来投资, 以期获得增值收益, 由最近出现的炒股热现象可见一斑。然而, 相对于股票市场上的高风险来说, 很多人更愿意选择比较稳妥的投资方式。房地产个人投资就是目前被大多数个人投资者所看重的一种投资方式, 它是指个人主体将一定的资本直接或间接的投入房地产业, 以获取所期望的报酬的经济活动。由于近年来房地产市场稳定发展, 房价又一再的飙升, 甚至有专家预言房价十年之内会保持上涨, 这就更刺激了很多个人投资者投资房产的欲望。 ? 一、概述 目前, 我国房地产个人投资主要形式有三种: 房地产买卖投资, 是利用市场变化, 以低价购入, 高价出售的一种投机性投资; 房地产置业租赁投资, 以获取租金收入为目的, 是一种长期投资; 租赁与买卖混合投资, 即先通过租金获取收益, 当房地产价格上涨到一定水平时再进行销售。总的来说, 我国房 地产个人投资具有以下的特点: 1、投资主体以中高收入人群为主。房地产商品首先是一种必需的消费品, 一般个人只有在完成不可或缺的住房等消费后, 才会拿出更多的可支配收入投入到房地产投资领域。而房地产的资本密集性又决定了其价值额较大: 2006 年5 月,全国商品住宅平均销售价格为3199 元/平方米, 同年首季城镇居民家庭人均可支配收入为3293 元。在这种情况下既要满足住房消费需要, 又要有一笔不菲的资金投资房地产, 只有中高收入群体才具备此经济条件。 2、投资对象以小户型、商铺、二手房为主。由于就业、读书求学、住房升级、候鸟式择业等等原因, 市场上有着广大的小户型需求者, 这就为房地产个人投资者提供了机遇。不仅如此, 投资于小户型, 资金需求量小, 回报率高, 风险相对较低,这些使得小户型成为个人投资者投资的首选和主体。 3、投资行为具有灵活性的特点。房地产个人投资因其较小的投资规模使得它具有“船小好掉头”的特点, 能够根据市场的变化更快的调整投资方向和投资规模, 以追逐更多的利润或避免更大的损失。因此在社会普遍看好房地产业的时期,个人资本往往会更加热切的投入到房地产领域追逐高额利润, 而在社会对房地产业的预期一旦转向悲观时, 个人资本又会出现更快撤离房地产业的现象。 ? 二、房地产个人投资影响因素分析 对于房地产个人投资, 有着诸多的影响因素, 其中比较显著的因素有国家宏观调控、该投资与其他投资收益的比较、房地产市场的发展等等。 1、国家宏观调控。 在房地产市场发展过热的时候, 国家往往出台宏观调控政策进行降温, 包含提高税率、改变信贷计划等等, 这就使得个人投资的资金成本增加, 收益率受到影响,经济压力增加, 可能促使他们减小投资规模或退出投资。相反, 在市场萧条时, 国家又会出台降低税率、调节房地产信贷 资金规模等一系列的宏观政策, 以期促进房地产市场的发展,这也间接的鼓励了个人投资者的投资行为, 因为他们的投资成本得以降低, 投资收益得以提高。 2、该投资与其他投资收益的比较。 随着国家一系列财经政策的逐步实施到位, 个人投资形式日益多样, 投资渠道也日益增多, 目前主要有基金、炒股、国债、储蓄、债券、外汇等几种。那么个人在进行投资决策时就会对各种主要投资渠道进行综合比选, 并倾向于风险小、收益高、成本低的投资品, 因而其他各种投资渠道的收益情况会影响着个人对房地产的投资热情。假如有比房地产投资风险小、收益高的投资形式, 那么个人投资者就会倾向于该种投资形式而不是房地产, 反之则会选择房地产投资。 3、房地产市场的发展。 个人房产投资的兴起, 首先要依赖于整个房地产市场的稳定发展, 这就涉及到房地产市场的机制以及法规。如果房地产市场机制完善、法规健全, 就会降低相应的交易成本, 增加个人投资者的信心, 让他们感觉到有保障, 激发个人投资房地产的热情。 ? 三、房地产个人投资的相对性分析 (一) 相对优势分析 在当前经济形势下, 债券、储蓄、证券、房地产几种投资项目中, 无论从投资风险还是回报率高低上来分析, 作为个人投资, 投资房地产有着很大的优势: 1、房地产市场的蓬勃发展。相对于以往, 目前房地产市场发展日趋成熟, 二、三级市场联动效应明显, 加上各种政策、法规和金融措施的先后出台, 为房产投资提供了良好的软环境。不仅如此, 随着