中国未来房价d趋势分析报告.doc

中国未来房价趋势分析 当今社会，随着社会的发展，房价问题已成了一个普遍的问题，而房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，从而造就了房价问题。 中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨，因此造成了如今的“买房困难”、“房奴”等一系列问题。而要在目前的社会趋势上来对未来房价趋势做出分析首先就得了解我国高房价的秘密。 中国房价如今一直居高不下，让人闻房散胆。首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小；相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，我认为人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。 其次，中国高房价的另一个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低（除房地产外），继而导致富人不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。 而决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。 在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。 而目前在这居高不降的房价方面，却缓缓有了价格向下降低的趋势。中国指数研究院4月13日发布《2015年一季度中国房地产（专题阅读）市场研究报告》，2015年一季度百城住宅价格延续去年四季度下跌态势，但跌幅明显收窄，累计小幅下跌0.18%，各月份涨跌幅均在0.25%以内，表现较为平稳。根据中国房地产（专题阅读）指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2012年6月-2014年4月百城住宅均价连续23个月环比上涨，2014年5月首次下跌，2014年全年累计下跌2.69%。进入2015年，百城价格以平稳变化为主，一季度累计微跌0.18%，跌幅较2014年四季度收窄1.04个百分点。 　　具体来看，在多重利好政策的叠加作用下，市场预期逐渐转好，百城价格在经历连续8个月下跌后，于2015年1月止跌，环比上涨0.21%；2月受春节假期影响，楼市进入传统淡季，供需两端均表现平淡，百城住宅均价整体稳中略降，环比下跌0.24%；3月两会积极表态稳定房地产消费，针对住房市场的多轮政策密集出台，楼市整体环境向好，百城住宅价格环比跌幅收窄0.09个百分点至0.15%。但同比自2014年10月以来持续下跌且跌幅扩大，3月为连续第6个月下跌，跌幅扩大至4.35%。 与百城整体微跌的情况不同，2015年一季度十大城市住宅均价累计上涨0.32%，武汉、深圳、上海、北京4个城市累计上涨。具体月份来看，十大城市住宅均价1月上涨0.59%；2月由涨转跌，跌幅为0.17%；3月跌幅收窄0.07个百分点至0.1%。 综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下