北京u奥运村酒店式公寓项目商业策划书.doc

北 京 奥 运 村 酒 店 式 公 寓 项 目 商 业 策 划 书 目录 第一章总论 1、1项目概况 1、2项目提出的背景 1、3 进度计划 第二章市场调研及前景预测 2、公寓的情况介绍 2、目前已经推出和即将推出的可比项目分析 2、本项目与其他项目相比较优劣势分析 第三章项目定位 3、1主题定位 3、2功能定位 3、3市场定位 3、4项目建设方案及规划设计定位 3、5价格定位 3、销售方式定位 第四章营销策略 4、14、2 4、提高回头率的措施4、销售激励制度第五章投资估算和资金筹措 5、1投资估算 5、2资金筹措 第六章财务与 6、6、 第七章结论总论酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均12美元／m2，最高的在55美元／m2左右，大多数定价为20-30美元／m2。主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。1居的使用面积在50-90平方米之间，2居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。其中对1居、2居的需求占到85%左右。酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。项目概况酒店式公寓回收成本快、风险小，有良好的市场前景，因此在北京的供应总量不断增加。据统计，2005、200年北京酒店式公寓的供应总量约8000套和60，000套，主要集中于朝阳区，占总份额的59.4%；海淀区、西城区和东城区的供应量也较大，这四个区域占了近90%的市场份额。客户以私营业主、办公族和海外客户。 目前，北京酒店式公寓的整体出租率很高，达到88.7%，特别是在CBD地区，出租率高达90%以上，低者也达到70%项目提出的背景进度计划市场调研及前景预测情况2007年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。2007年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到1956万人次和51.3亿美元，实现增长4.5%和8.5%；春节黄金周期间全国旅游人数达9220万人次，旅游收入438亿元人民币，分别同比增长17.7%和19%；出境人数达656.9万人次，同比增长15.1%。从发展势头上看，2007年中国旅游业势头十分喜人。旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。而2008年的北京奥运会，将会大大的推动酒店业的发展，所以宾馆酒店行业在未来几年的前景将看好。但据北京奥组委官方的保守预测，期间，国外旅游者可能达60万，而国内观众总人数也将达225万～258万人。从2008年8月8日～24日，估计每天至少有40万人在北京住宿。以北京现有加上新建的800家酒店，仍难负荷这些蜂拥而至的游客。目前可比项目分析 国贸公寓 2400 – 8000 70.1 - 228建面 1 - 4居 嘉里中心 2800 – 22500 100 - 526建面 1 - 5居 雅诗阁 3000 – 12500 105 - 80建面 1 - 4居 凯宾斯基公寓 1850 – 6000 51.99 - 154.69 1 - 4居 丽苑公寓 1800 – 6500 60 - 237建面 1 - 3居 丽都公寓 1500 – 8500 54 - 285建面 1 - 5居 京城大厦 2300 – 8800 109 – 336建面 1 - 5居 盈科中心 180