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商业地产十问一、为什么商业地产与住宅地产截然不同商业地产开发与住宅地产开发既有联系又有区别。理解它们的本质区别有助于理性开发项目。（一）、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足? 住宅开发与购物中心等商业地产项目的开发在经济效益上有着本质的区别，住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来计算，而商业地产如果不使用经济利润来预算，将难以实现利润最大化，并且将潜藏风险。 住宅的开发利润途径只是单一的一次性总销售收入扣减总开发成本所得。而商业地产的开发利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式，其中包括出租、销售、自营等来实现。而出租可以分作不定期租金回收，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收；商铺的销售分为短期与中期，即是指一次性的销售或是带租约的销售等；自营即是从开发到经营都是由开发商自行操作，例如自营百货、超市、连锁店、饮食娱乐等等各种商业形式，但当中存在着各种经营成本问题（包括：产品生产、产品入货、工资水电费等等开销成本）。（二）、商业地产项目的调研对象是商家? 住宅项目开发商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作出产品定位，决定户型的比例以及住宅产品类型。但购物中心等商业地产项目的消费市场调研则完全不同，其销售对象不是直接的购物消费者，而是投资小业主和商家，特别是主力店。大部分主力店是采取租赁方式，开发商首先要找到主力店，并参照其要求进行功能上的规划设计。（三）、商业地产项目多是一次性投资? 一个购物中心等大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，而根本无法采用住宅的滚动式分期开发的模式。（四）、商业地产项目要求发展商的资金储备雄厚? 由于购物中心等商业地产项目大多采用只租不售的经营方式，因此在定价策略上与出售以为主的住宅项目产生巨大的差别。如购物中心开发商对某些主力店不得不采取租期内前几年低租金，甚至免租金策略。这种开发模式要求购物中心等商业地产发展商，要具备极其雄厚的资金实力，以及能够抵御比住宅开发高得多的开发风险。（五）、商业地产项目的配套设施功能需求多元化1、商业地产开发讲究以闹为主，多选址交通条件好的地块2、商业地产项目的配套设施要综合全面3、商业地产项目应具备较强的辐射力4、商业地产项目更注重综合气氛的营造（六）、商业地产的营销手法与住宅不同1、商业地产项目多以投资回报率、回报周期为营销重点2、商业地产项目不同的推广阶段，推广对象、推广手法均有所不同?A、商铺出售或出租阶段，投放媒体广告，吸引客户?B、整体交铺运作阶段，吸引消费者光顾3、商业地产项目的营销周期短4、商业地产项目的推广节奏快?二、为什么商业项目选址至关重要？商业项目选址至关重要，业界公认，一个购物中心要成功，最重要的就是位置。（一）、正确的选址意味着80%的成功 1、位置是购物中心经济命脉的重要因素? 购物中心选址是否合理直接影响到购物中心经济效益。开发商开发购物中心时选择合理位置，就意味着享有优越的“地利”优势。在同行业购物中心之间，如果规模相当，商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有更好的经济效益。所以，购物中心在分析经济效益过程中，选址是决定其成功与否的重要命脉线，它将直接到购物中心的生死存亡。 2、选址要贯彻便利顾客的原则? 购物中心地址的选择要贯彻便利顾客的原则，从节省顾客的购买时间、节省市内交通费用的角度出发，以最大限度满足顾客的需要，否则失去顾客的信赖、支持，购物中心也就失去了生存的基础。所以说合理选择场址是满足绝大多数顾客的需求特点和购买习惯，力求为顾客提供广泛选择的机会，使其购买到最满意的商品，获得最大程度的满足，实现最佳的社会效益的基本前提。（二）选址操作流程（略）三、为什么商业地产必须先策划、后规划？广义的商业地产策划应该说是贯穿项目开发始终的，从项目的拿地立项到到后来的运营管理都离不开策划。? 商业地产策划应该算是商业项目开发的第一位，包括在哪选址；对于这个商业物业来讲，它究竟适合做什么，是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？其中各自的比例是多少；怎么规划，规划多少怎么招怎么管；它应该组合哪些业态，服装、百货、家电、做通信、数码、家居、还是做建材、灯饰、还是做窗帘布艺；商业项目要为哪种人服务的；商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的。这些都是在前期策划所要解决的部分重要内容。? 而很多建筑设计师虽然有很强的专业功底和建筑创作能力，却对商业缺乏深刻的了解，如果仅仅是设计师们从建筑学的角度考虑建筑美学和建筑力学问题，而不考虑商业经营中的成本问题和业态互补问题，以及物业将来形成的整个商业氛围的问题，那么对于设计出来的物业是否适应当地市场的状况，是否适应本项目的定位和商家的开店要求，是否有利于形成良好的商业人流动线，不能给予很充分的论证。? 策划是引导性