函房地产公司拿地策略汇集.docxVIP

房地产公司拿地策略汇集城市运营商拿地策略实例分析: v3 r5 t) c% e2 N5 O8 R一、研究背景2 O. G5 i k+ G. T! G. J: {随着国家土地供应政策的转变，通过拍卖方式拿地成为开发商获取开发用地的主要途径。旧城改造是新增拍卖用地的一个重要来源。一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建设和拆迁安置资金，因此引入了有实力的公司作为城市运营商参与旧城改造，其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的部分收益。部分城市运营商由于本身是开发商出身，不满足单纯的土地整理收益，因此也会参与竞拍。这种具有运营商和开发商双重身份的拿地行为比较特殊，也具有一定的代表性，值得研究。0 J??{4 r: @: M$ l, j% u0 R二、研究目的通过对实际案例的分析为城市运营商参与土地拍卖的决策提供一种科学的分析方法。1 S$ o* s. P* d# v C b三、实际案例分析某开发商以城市运营商的身份承担了成都某郊县的旧城改造工作，并与当地政府达成了协议：整理出的土地拍卖时，超过基准地价的溢价部分与政府按照一定比例分成，基准地价则包含土地整理成本和相关的税费。对于运营商来说，需要解决的核心问题是如何实现项目收益最大化，具体来说就是房地产开发企业是单纯扮演政府运营商角色，通过土地整理从一级市场获取增值收益，还是既当政府运营商，又当开发商，从土地一级市场和土地二级市场获取双重收益。