国内知名地产商战略分析(万科,龙湖,保利,合生,碧桂园).ppt

以珠三角、长三角、环渤海经济圈为重点，以内地的中心城市为点状支持进行布局 2000年后开始大力拓展中国内地市场，先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、西安、南京、中山、佛山、重庆等地进行房地产开发、基本建设投资和物业管理服务，政府对楼市宏观调控加强后实施“稳健”的拿地策略，2009年重点在内地二线城市布局。 拿地方式 招拍挂直接拿地 合作开发形式拿地 发展布局 选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值 第一代产品 第二代产品 第三代产品 引进汲取海外高层住宅设计及建造经验，在高容积率、高密度以及高层条件下扩大共享空间 引入环境设计概念，注重户外空间营造，增加了户外活动空间，增添了生活趣味 注重概念策划与户型创新，率先在户内融入户外概念，并把以景观为主的环境设计转变为有文化品位的主题场景，增添了物质空间的文化含义 第四代产品 第五代产品 以生态环保、技术领先与人文归宿为基本理念 运用绿色建设技术提供绿色居住解决方案，打造高端居住集约化模式，制定清晰的产品标准，创造文化性居住体验 产品策略 中海地产的发展目标是“打造百年长青基业，促进持续发展的长远发展”，坚持“诚信卓越”的经营理念，稳健发展，不断开拓，使公司成为“人才齐备、管理科学、服务勤恳、产品优质、效益领先”的大型房地产综合企业。 中海战略 战略目标 战略模式的转变 中海地产发展的31年时间里，前15年以“本地化、商业化、集团化”为主要竞争策略，后来实行战略转型，开始实施“专业化、规模化、集团化”战略 中海旗下商业、写字楼和酒店等商用物业的未来可发展面积已达到150余万平方米，有效地平衡了长、短线投资资源的配置，同时也增强了平衡市场风险的能力。未来中海地产将继续构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构，逐步提高商用物业比重，以获得长期稳定回报，力争四至五年投资物业盈利比重占到公司盈利的20%。 未来发展方向 战略分析总结 通过对中国几大房地产商的发展现状、发展历程、企业战略、职能战略和未来发展方向的分析，可以总结出以下一些信息： 区域布局战略 巩固初创市场，布局长三角、珠三角、环渤海和国内一线城市区域，积极拓展周边二三四线城市。无论从万科、中海等实施“3+X”区域战略的龙头地产商，还是带有区域性质、实施“区域聚焦”的龙湖地产，布局特点都是在巩固原有“根据地”市场的基础上，拓展到长三角、珠三角和环渤海三个经济重点区域，而当这些区域的一线重点城市由于国家宏观调控的力度、竞争加剧的力度有所升级时，为了企业长远发展、土地所购成本低和确保资金及时回流，众地产商不约而同的将自己的布局拓展到了二三四线城市。这也是与整体的城市化建设相吻合的。 产品战略 以房地产主业为根本，多业态或服务发展的模式。各房产商在满足原有客群需求的基础上，努力打造产品品质，有向产品精细化、高端化发展的趋势，以产品体验式营销吸引目标客户群。而为拓展企业营收，各企业多在主营住宅房产之外，加大了对商业地产开发的力度，同时加大了对酒店业、物业管理等自有业态的持有。 拿地策略 招拍挂、合作开发、并购。土地拍卖公开化后，企业的拿地方式主要是通过招拍挂，而为了规避公开拍卖购买的竞争激烈性，采取并购，与区域性企业合作拿地、开发的方式，能够有效拓展市场，提高拿地的效率。 融资策略 销售资金、银行贷款、海外融资、信托贷款、项目合作等。对于保利、中海等带有央企背景的企业来说，其自有资金雄厚，加上银行的授信程度高，融资相对较为容易。而一些大型民营企业，在融资时，多采用信托、海外融资等方式提高资金的获取程度。 未来方向 区域布局方向：以长三角、珠三角、环渤海、其他重点城市为中心向周边二三四线城市发展 拿地方面：随着房市调控、城市化发展、行业整合加剧，房企合作、并购拿地比例将提高 企业定位：向系统集成商、综合性地产服务商发展 产品方向：高端住宅、大型物业、城市综合体、绿色住宅、科技住宅发展+提升商业地产比例+高端配套+高档服务 * * 绿城的融资手段几乎涵盖了各个方式，包括私募基金入股、可转换债券、IPO、高息票据借贷、配股增发、信托、银团贷款、项目合作等多种方式，2010年4月绿城赎回22亿元可转债，绿城融资策略转型，开始青睐于银行贷款及信托融资。 私募基金入股 可转换债券 IPO 高息票据借贷 配股增发 信托 银团贷款 项目合作 银行贷款 信托融资 融资策略 由传统房地产商向提供生活解决方案的服务商转型，绿城率先在国内施行“生活园区服务体系”，将房产品和服务两者结合起来 未来发展方向 碧桂园战略分析 碧桂园2009年实现合同销售金额232亿元，超额完成全年合同销售目标，合同销售建筑面积475万平方米，同比分别增长32%及40%。 发展现状 发展方面 … 业绩方面 项目发展 碧桂园成立于1992年，200