2016上海助理物业管理师操作案例(问答题)方案.doc

上海助理物业管理师操作案例 1、案例背景 本市某新建住宅小区于2011年4月1日交房，至11月底多数业主已入住。前期物业管理由建设单位选聘甲物业服务企业管理，签了两年的合同。由于甲企业管理制度不规范，管理人员不到位，因此管理水平与先前的承诺差距较大，业主们很有意见，要求召开业主大会。在街道办事处指导下，业主大会顺利举行。通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》，选举产生了业主委员会。经表决同意解聘甲物业服务企业，新聘乙物业服务企业，并签了物业服务合同。但甲公司认为自己的合同尚未到期，业主大会的做法违约，拒绝乙公司进入小区。所以资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。 操作内容 1．该小区能否成立业主大会？为什么？ （3分） 2．该小区业主大会是否违约？为什么？ （2分） 3．甲公司有哪些错误之处？ （2分） 4．甲乙两家物业服务企业应当怎样进行移交和检查验收？ （3分） 参考答案及评分标准 1．该小区能够成立业主大会。（1分）因为业主已经多数（即业主入住达到50%以上）入住，符合成立条件。（2分） （3分） 2．该小区业主大会的做法不违约。（1分）前期物业服务合同的期限可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（1分） （2分） 3．甲公司有以下错误： （2分） 1）管理制度不规范，管理人员不到位，使管理水平与先前的承诺差距较大； （1分） 2）拒绝乙公司接管小区，致使资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。 （1分） 4．甲公司在物业服务合同终止时，应当向业主委员会移交建设单位提供的竣工验收资料和公共设施维修养护等资料及物业管理用房。（1.5分） 乙公司承接该小区物业时，应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。（1.5分） （3分） 2、案例背景 本市某新建住宅小区共有物业总面积19万平方米，其中办公楼面积为5.5万平方米。开发商通过招投标程序，选聘甲物业服务企业承担前期物业管理服务。张先生是甲公司工程部副经理，现公司委派他参加新建物业的承接查验并担任小区经理，还要求他制定制定制定 （1）该小区业主委员会的做法不正确。共有部分管理的决议应当由业主大会决定，而不是业主委员会。 (2)业委会不是行政执法机关，无权授予物业服务企业强行拆除违法安装的防盗门。 2．个别业主擅自将防盗门外移是否属法规规定的禁止行为？为什么？（3分） （1）属于法规规定的禁止行为。(2)个别业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，占用了物业公共部位，损害了公共利益及他人利益，违反物业的相关法律法规。 3．发现业主、使用人在物业使用过程中有违规行为的，物业服务企业应当怎样做？ 物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费不纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳物业服务企业可以依法向人民法院起诉。 B.其次依据物业服务合同的约定有公布财务的，物业服务企业应按约定公布财务账目。（2分） 4．业主委员会或者其委托的物业服务企业应当每月与开户银行核对专项维修资金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次： ）专项维修资金交纳、使用和结存的金额； ）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况； ）分摊情况； （3分） 6、案例背景 XX花园A座的电梯经常损坏，虽然物业服务企业每次都及时通知专业维修单位及时维修，但只是小修小补，没有解决根本问题。一天，A座电梯又突发故障，三位居民被关在电梯内达半小时。现小区业主委员会要求物业服务企业一定要及时对该电梯进行彻底更新改造，切实解决业主的后顾之忧。 操作内容