物业智能化的技术基础.pptVIP

第二章 物业智能化技术及管理基础 教学要点 第一节、物业智能化的技术基础 一、建筑设备自动化系统组成 二、建筑设备自动化系统控制方式 集散控制系统 又称分布式控制系统(DCS—Distributed Control System)，它的特征是“集中管理，分散控制”，即以分布在现场被控设备处的各种功能性微机(下位机)完成被控设备的实时监测、保护与控制。该系统克服了计算机集中控制带来的危险性高度集中和常规仪表控制功能单一的局限性 1．中央管理计算机 2 、DDC-直接数字控制器 3．通信网络 4．传感器与执行器 三、现代通信技术 四、计算机网络技术 第二节 物业智能化管理基础 一、物业智能化管理的概念 建筑智能化的生命周期 特点 目标 内容 物业分级 智能化住宅小区分级标准 二、运行维护的管理 设备运行与维护 三、建筑智能化的节能管理 四、常见维修方法 房屋设备维修特点 特种设备维修 五、维修计划编制与实施 六、智能物业设备管理制度 智能物业设备管理制度 特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器（含气瓶，下同）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施和场（厂）内专用机动车辆。 《特种设备安全监察条例》 2003年2月19日 国务院 部门负责人（经理）岗 资料统计管理员岗 仓库保管员岗等 物业设备管理方面的岗位职责 管理岗 专业技术岗 专业岗位职责 * * 第一节、物业智能化的技术基础 第二节 物业智能化管理基础 主要内容： 1、物业智能化的技术基础：计算机控制技术，通信技术及计算机网络技术的概念和应用； 2、物业智能化的管理基础：设备运行维护，维修方法和维修计划。 教学要求： 1、掌握计算机控制技术，通信技术及计算机网络技术基本概念和应用； 2、掌握物业智能化的管理基础：设备运行维护，维修方法和维修计划。 三级管理的集散型控制系统 管理级 监控级 现场控制级 中央管理计算机 现场设备的 所有信息数据 监控人员 显示设备 记录设备 报警装置 1．中央管理计算机(或称上位机、中央监控计算机) BAS的核心 (DDC—Direct Digital Controller)亦称下位机 系统 DDC 现场设备 中央管理计算机 数据传输线路 “控制器” “数字” “直接” 完成被控设备特征参数与过程参数的测量并达到控制目标的控制装置 该控制器利用数字电子计算机来实现其功能要求 装置在被控设备的附近，无需再通过其他装置即可实现上述全部测控功能 中央管理计算机与DDC之间的信息传送，由数据传输线路(通信网络)实现，较小规模的BAS系统可以简单地使用屏蔽双绞线作为传输介质。 BAS系统的末端为传感器和执行器，它被装置在被控设备的传感(检测)元件和执行元件上。这些传感元件如温度传感器、相对湿度传感器、压力传感器、流量传感器、电流电压转换器、液位检测器、压差器和水流开关等，将现场检测到的模拟量信号或数字量信号输入至DDC，DDC则输出控制信号传送给继电器、调节器等执行元件，对现场被控设备进行控制。 通信的基本概念 模拟通信与数字通信 计算机技术与通信技术的结合 物业智能化管理的概念和特点 建筑智能化设备运行与维护管理 建筑智能化的节能管理 常见维修方法 维修计划编制与实施 智能物业设备管理制度 专门的机构、人员，依照合同、契约，在智能化系统的支持下，采用先进和科学的方法和手段对已竣工验收投入使用的建筑智能化、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管理，同时对建筑的环境等实施一体化的专业管理，并向建筑的使用者与承租户提供高效完善的优质服务。 建筑物：60~70年 商业项目我国规定是50年 设施：6~25年 FM 物业设施管理 FM的内容 物业设备：包括室内设备， 也包括物业红线内的室外设 备与设施系统，具体主要有 给排水、供电、供暖、消防、 通风、电梯、空调、燃气供 应以及通信网络等设备，这 些设备构成了物业设备的主 体，是物业全方位管理与服 务的有机组成部分。 补充 管理对象 维护方式 专业人才 管理变化 运行管理费用占总费用的85% 管理：经营管理 运行管理 服务：用户出租、服务功能（有偿） 衡量物业设备管理质量的两个指标： A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％； “甲级”：从综合品质角度出发评定写字楼的等级；顶级物业（国际写字楼）3A~5A，高档物业（甲级写字楼）3A及以上 “5A”：从硬件配置角度评定；品牌，位置，客户，服务，设施 “第四代”：从写字楼发展角度出发指定标准 ；客户，景观，商务空间，环保