第8章房地产资产管理[45p].pptVIP

中国矿业大学建工学院 中国矿业大学建工学院 中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从大到小，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化、企业化、一体化招投标的三化一体的物业管理模式。 物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地。一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。 2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施。 《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。 21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要 国外物业管理的优秀模式 美国物业管理的主要特点 物业管理服务遍及社会各个领域。在美国，物业管理已十分普遍，为社会所充分认可，并成为城市建设和管理的一个重要的产业。一些有着优秀管理经验的物业公司，他们的服务领域，根据社会化需求可以无限扩展，如在美国排名第一位的物业管理公司世帮魏理仕，它的管理范围延伸到医疗、IT行业、教育、证券以及高科技企业等各类物业。一些物业公司在常规的服务内外之外，还提供洗衣、配餐、病人的运送及护理等社会服务内容，这就对物业公司提出了很高的技技术要求。 澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家之一，除了实力雄厚的投资者外，还有众多小地投资者热衷于投资居民住宅，以求得能合法的减免税收及得到比其他投资更高的回报和更高的安全系数。这样，许多专业化的物业管理公司就应运而生，来帮助投资者管理好物业。物业管理公司须有执照在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照，从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要有不同的法律知识和专业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照。例如：持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼，而持工业用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外，这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查。 新加坡共管式物业管理 绿树草坪、繁花似锦、清洁卫生、明朗优美，花园城市新加坡的这些景象，很大程度上得益于它的物业管理工作。卓有成效的物业管理是新加坡人的骄傲。 共管式的物业管理模式 新加坡的公共住宅管理模式基本上是以建屋发展局为中心，吸引居民与社会参与的共管式管理。1974年，新加坡建屋发展局提出“共管式公寓”的概念，在明确每个产权人所属公寓的产权界限外，对所建造的公共设备、设备及建筑附属物共有产权实行共管。共管式物业管理将小区内所有的公共设施让全体业主共同拥有、共同管理，同时实现免费使用，由物业管理公司代表业主行使权利。例如小区内的游泳池、网球场、乒乓球室、健身房等全凭业主卡免费使用。 物业设备管理的要求 建立标准，保障安全 计划保养，做好预防 分工细致，责任落实 专业管理，控制成本 经费与财务管理 物业经费管理 经费来源 定期收取的物业管理费 专项维修基金 多种经营收入 政府、开发单位多方面的扶持 物业服务收费原则 等价交换 优质优价 取之于民，用之于民 公开 政府监督 物业服务费的定价形式和计费方式 定价 形式 政府指导价 市场调节价 计费 方式 包干制 酬金制 专项维修基金的管理 代管 监督 * FDC * 房地产 * 讲授的主要内容 房地产开发与经营概述 1 2 房地产市场分析与策划 4 3 房地产融资 6 房地产项目实施 5 房地产项目管理 房地产交易 房地产营销