从半年数据走势看贵阳房地产走势解剖.docVIP

从半年数据走势看，贵阳市商品房市场经了2012年的疯狂释放之后，开始回归理智；14年上半年供应量325.7万方，成交量394.175方，环比13年下半年分别下降51.4%和31.7％；销售均价达到6403元/m2，环比13年下半年上升13.7％； 14年上半年贵阳市场首次出现供小于求的现象，意味着14年的销售以去化肖期供应的库存为主； 2014年上半年的市场供销表现几乎回归到2011年的水平；但价格拔高，四年来首次突破6000元/m2的大关； 政策调控+银行锟根收紧+主力市场日趋饱和促使本年度市场表现低迷； 从年度走势看，贵阳市的垄断局面正在逐渐改变，新老城市中心仅见山湖区和两城区)联台垄断市场的局面开始松动，从12年的80％，下滑至现在的71％；中心区份额向外围流失： 白云区、花溪区和小诃区成交量同比均出现上涨，预示着外围区域的市场得到—定程度的激活； 贵阳市场正从”中心垄断”逐渐向“群雄逐鹿”转变，新一轮的市场调整也是各区域”尽展魅力“抢占市场的极佳机会： 超级大盘的逐渐退市，促使住宅的垄断地位动摇，但份额仍在75％以上： 与住宅下行相反，商业、办公及公寓三种投资型物业在2014年上半年有极大的改善；供销较2013年均大幅上升； 价格方面，除商业外，全面上涨，且涨幅较大； 市场调整不阪是区域之间的洗牌，在物业的选择上也开始多样化，意味营现阶阶的商品房市场的成交不再是前几年的单纯从自住性兼顾投资性的角度考虑，投资性将脱离自住性单独成为购买者的考虑因素； 贵阳市现有商品房库存1605.8万m2；以住宅为主，库存量约817.63万m2； 库存分布区域以两城区和观山湖区为主，外围区域份额极少； 根据近四年的年均去化量看，各区域中，花溪区、观山湖区及云岩区库存压力最大： 住宅市场： 板块的销量等级意昧着板块现阶段的市场认同度．而库存等级则显示着区域市场的压力； 通过销量和存量的热力图不难发现城南和城东板块虽然市场认同度高，但是同样存在高库存的压力；特别是城南板块，在刚需市场逐渐饱和的情况下，刚需大盘花果园所留下的超高的刚需产品存量将为板块未来去化带来极大的难度； 销售表现次好白云板块和观山东板块则相反，在市场认同度越来越高的局面下面临”货量少“的尴尬； 其他区域则大多表现平常，诸如金石板块和富源路板块现阶段认同度极低，销量存量均不高，而龙洞堡板块则是因为开发时间晚而暂未获得认同； 因此，现阶段市场的表现可以简单理解为：认同度高的区域无房可卖，有房可卖的地方认同座低：而老牌的热销区域随着市场饱和可能转变为滞销区： 非住宅市场： 由于贵阳长时间处于住宅热销的状态，商业、办公等非住宅的物业更多的以住宅项目的配套的方式出现，因此，贵阳长期处于住宅卖得好的项目则非住宅市场排名高的局面； 但是近两年随着会展板块的日渐成熟，政府规划推动的西南商贸城的建设，以及火车北站的建设，非住宅产品为主的项目开始独放异彩； 非住宅市场的成功即是购房者对地段的认同，而这种认同来源于长期对区域的运营或者政府规划的支持； 市场进入调整阶段，整体走势量减价增，区域垄断的局面开始松动： 商务型产品成交量上升，投资性开始逐渐脱离自住性的束缚，成为购买者的重要参考因素： 随着住宅市场的收缩，购房者的资金流向投资型物业： 库存依然保持在高位，商务类和住宅类产品各占—半： 存量基本集中在两城区和观山湖区，其他区域相对库存压力较小： 2014年上半年前五个月持续新增供应量小于销售量，此局面直到6月才稍有缓解。 至2014年6月底，贵阳市商品住宅库存量达到817.63万m2， 从库存月度走势看，2014年上半年销售以去化库存为主，存量大幅下降；14年 上半年库存较13年底库存减少近10%； 随着库存的消耗，去化速度也开始放慢，因此存销比持续走高，市场依然表现为供大于求。 随着花果园逐渐退市，两城区的成交份额明显下降，从峰值的78%，下滑至当前的60%； 两城区份额的下滑带来的空缺被白云区和花溪区迅速填补，其他区成交份额走势稳定。 与2013年项目，2014年上半年商品住宅成交中刚需产品份额明显下降，改善类产品抬头；表现为，总价、面积、单价上升，高层物业减少，洋房和别墅大幅上涨。 整体来看，除两城区外其他区域同比下滑比例均在可接受范围内； 由于每年下半年各项目为了冲刺年度任务采用大量促销手段推动成交量远超上半年，因此各区域环比跌幅惊人； 两城区依然为供销榜首，但销量环比同比的跌幅最高；花溪区因碧桂园项目的开售涨幅惊人； 由于市场上低价热销项目逐渐售馨或涨价，因此各区域均价都有明显上升；花溪区由于碧桂园项目大量签约别墅，因此涨势最高； 库存仍以两域区为最，高层产品依然为主要库存来源； 两城区2014年上半年新增供应9