国有土地据使用权和房屋买卖合同纠纷热点问题思考.docVIP

国有土地使用权以及房屋买卖合同纠纷热点问题思考 ——栾川县人民法院 房地产交易作为现阶段土地纠纷中的难点与热点问题，与我国目前特殊的土地制度不无关系。同时，政府部门土地监管执法力度不够、两级土地市场规范程度不高，也是此类争议频频发生的重要原因。在审判实践中，处理这类纠纷有“三难”，即认定事实难、法律适用难、信访维稳难。具体来说，主要有以下几种类型。 1、小产权房买卖问题。小产权房是指在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，无法办理产权证书而进入交易市场的房屋。小产权房由来已久，在城乡结合部、旅游景区多有存在。从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，因房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而引发矛盾。 国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，