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房地产前期规划设计及操作理念 前言：实践教导我们：“千万不要忘记，我们是地产商！” 房地产企业的核心竞争力： 1.市场分析和产品定位能力 2.规划设计的调控能力 3.建设成本的控制能力 4.目标客户的发掘能力 5.社会资源的整合能力 6.物业管理的服务能力 房地产发展三个阶段：拿地时代——产品时代——品牌时代 一、拿地 由拿地到方案定案——大局已定，房地产关键是拿地，圈钱。 1.1拿地前要对整个项目有个大致的计划 项目经济可行性报告：算经济帐、成本投入（土地配套费用、合作条件等）、销售收入、投入资金回报率 项目策划报告：市场分析、项目定位 项目运作时间表：设计周期、建设周期、销售周期、资金周期 1.2项目用地规划和市场方向分析 建筑形式：TH、别墅、多层、小高层、高层等建筑形式、户型面积及户型比例 房子盖得多不一定嫌得多。如：6层改3层，多层变别墅。 1.3地块分析——根据地块大小及周边环境判断属内向还是外向 外向——借景、山湖林海 内向——造景、造园。 4容积率与效果关系： 类型 容积率 效果可以 效果较差 别墅 0.3—0.35 0.35—0.4 0.4—0.5 TOWNHOME ╱ 0.7—1.0 ╱ 多层 1.2—1.3 1.4—1.6 1.7—1.8 小高层 2.0—2.3 2.4—2.6 2.7—3.0 高层 16—20层 3.0—4.