房地产经纪讲义7房地产居间.ppt

第七章 房地产居间业务 知识目标： 1、懂得房地产居间业务内涵； 2、掌握房地产居间业务操作流程； 3、了解房地产居间合同； 4、掌握房地产居间业务佣金； 5、了解房地产居间业务纠纷问题。 能力目标： 1、能实地操作房地产居间业务； 2、能计算房地产居间业务佣金； 3、能简单分析房地产居间业务纠纷问题。 7.1 案例导入 客户甲因为新购买位于天河区某花园的复式商品房住宅。为支付购房首付款和装修费，于2005年3月委托某房地产置换公司A店出售其位于东山区的物业，该物业为20世纪80年代末建造的多层住宅楼（共9层）的6楼，房型为一室一厅，建筑面积为49平方米，朝向东南，三年前装修，权属为个人产权，该物业以22万元在“××置换网”挂牌出售。 客户乙因为工作调动和子女读书的关系，于2005年5月委托该房地产置换公司B店为其置换房屋，欲将其在海珠区的住宅置换到东山区或越秀区附近一房一厅或两房一厅的产权房，价格在25万元以下。其委托出售的房屋位于天河区20世纪70年代末建造的6层新村住宅的一楼，户型为一室户，居住面积18平方米，朝向南，权属为个人产权，上网出售价格为9万元。 客户丙是初来广州工作的技术人员，他希望在天河区交通较为方便的区域购买一处面积不一定大，价格限定在10万元以下的房屋。 【思考与讨论】 1、上述房地产置换公司承接的是何种房地产经纪业务？ 2、作为房地产置换公司，应如何完成这三笔经纪业务？ 3、房地产置换公司可否赚取中间差价？ 7.2 房地产居间业务基本概况 7.2.1房地产居间业务内涵 1、房地产居间含义 居间，是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。 房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。 7.2.2房地产居间业务操作流程 7.2.3房地产居间合同 1、房地产居间合同的涵义和性质 （1）涵义 居间合同：根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。” 房地产居间合同：房地产经纪人接受委托，为委托方报告房地产成交机会或撮合委托人与他方成交，委托方给付佣金的合同。 2、房地产居间合同主要条款 1．委托人甲（出售、出租方）、居间方、委托人乙（买入、承租方）三者的姓名或名称、住所； 2．居间房地产的坐落情况； 3．委托事项； 4．佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款； 7.合同在履行中的变更及处理； 6．违约责任； 7．争议解决的处理办法； 8．其他补充条款。 3、不同类型房地产居间合同的注意事项 （1）房地产租赁居间合同的注意事项 在房屋租赁居间合同中应补充限制性条款，以便明确房地产经纪机构与委托人各自的权利义务。 （2）房地产转让居间合同的注意事项 要写明转让居间房地产的详细坐落情况。 在佣金标准、数额、收取方式、退赔等方面要有详细规定。 明确三方违约责任的处理办法。 4、不同类型房地产居间合同范本 （中国房地产估价师与房地产经纪人学会推荐文本） 案例分析 例1：杭州某经纪公司为张某租赁房屋，月租金为3000元。按照杭州基准收费标准，该经纪公司可以获得多少佣金？ 例2：王小姐通过杭州某经纪公司出售一套住房，房款总额为120万，按照杭州基准收费标准，她需要支付给该经纪公司多少服务佣金？ 7.3 房地产居间业务实务操作 7.3.1房地产租赁居间业务实务操作 1、求租客户接待操作 案例1：王先生是本市引进的稀缺专业人才，2008年3月份从北京某电器公司总部调至该公司杭州分公司，初到杭州的王先生，需要在杭州求租一套二居室住宅，2008年3月25日王先生走进裕兴不动产，委托置业顾问为其寻找合适的房源。 1、求租客户接待操作 （1）接待准备 保证工作装穿戴整洁，无异味，头发面容干净，女士可化淡妆； 接待台面只放置电脑显示器、电话、名片架、便签纸等，忌客户信息本胡乱放置桌面，接待台面杂乱不堪； 店内环境干净、整齐。