第五章房屋调查..ppt

* 第二节 共有面积的分摊 一、共有面积的含义 共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。共有面积由两部分构成： 应分摊的共有面积 不应分摊的共有面积。 * 应分摊的共有面积主要有： 室内外楼梯、 楼梯悬挑平台、 内外廊、 门厅、 电梯房及机房 * 不应分摊的共有面积:是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定不进行分摊的共有面积，包括: 机动车库 非机动车库 消防避难层 地下室 半地下室 设备用房 梁底标高不高于2m的架空结构转换层 架空作为社会公众休息或交通的场所等。 * 自然层数等于或大于2的建筑物，一定有共有面积。如果在房屋调查报告中无共有面积，则这份报告是不合格的，是不能使用的。 * 二、应分摊共有面积的分摊原则 1. 按文件或协议分摊: 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议分摊。 2. 按比例分摊 无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊，即： 各单元应分摊的共有面积＝分摊系数K×各单元套内建筑面积。其中， K=应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和 * 3. 按功能分摊 对有多种不同功能的房屋(如综合楼、商住楼等)，共有面积应参照其服务功能进行分摊，具体如下： (1) 对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。 * (2) 住宅平面以外，仅服务于住宅的共有面积(电梯房、楼梯间除外)应计入住宅部分进行分摊。 (3) 建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊。 (4) 共有面积的分摊一般按所服务的功能进行分摊: 分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊; 服务于整栋的共有面积整栋分摊; 只为某部分建筑物服务的共有部分只在该部分分摊。 建筑物天顶部分的共有面积，如无特别要求，无条件整栋建筑物分摊。 * 三、共有面积分摊的类型 1.整栋楼分摊 2.功能区内分摊 3.功能区间分摊 4.楼层间分摊 5.本楼层内分摊 * 图5-1 楼房概念立面图 (1) G1只服务于A部分，则只在A内分摊； (2) G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊； (3) G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊； (4) G2同时服务于A、B两部分，则整栋分摊； (5) G3只服务于B部分，则只在B部分分摊； (6) G4为天顶部分，整栋分摊； (7) G5只服务于B部分，但不通过A，则只在B部分分摊。 * 四、应分摊共有面积的特点 (1) 产权是共有的。 (2) 应分摊共有面积的相对性。 (3) 各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。 (4) 从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积。 * 第三节 建筑面积计算* 一、计算全建筑面积的范围 (1) 单层建筑物 不论其高度如何，均按一层计算； 其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算； 单层建筑物内如带有部分楼层，亦应计算建筑面积。 * (2) 高低联跨的单层建筑物 高低联跨房 * (3) 多层建筑物 建筑面积按各层建筑面积总和计算。 (4) 地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 (5) 坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2m的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 * (6) 穿过建筑物的通道 建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。 门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 回廊:是指在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。 * (7) 图书馆的书库按书架层计算建筑面积。 (8) 电梯井、提物井、垃圾道、管道井、烟道等均按建筑物自然层计算建筑面积。 (9) 舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。 (10) 建筑物内的技术层或设备层，层高超过2.2m的，应按一层计算建筑面积。 (11) 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 * (12) 突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (13) 跨越其他建筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积。 * 二、计算一半建筑面积的范围 (1) 用深基础做地下室架空加以利用，层高超过2.2m的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 (2) 有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 (3) 有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 * 4) 封闭式阳台、挑廊，按其水