第八章 房地产投资分析二.ppt

房地产投资分析二(确定性分析方法) 一、简单投资收益率法 简单投资收益率法是对项目建成后所得年净收入与总投资之间关系进行分析的一种经济效益分析方法。所用的分析指标是简单投资收益率，简称投资收益率或投资回收率。 一、简单投资收益率法 投资收益率的计算式为： R= I年/ I总×100% ? 式中 R——投资收益率； I年——年净收入； I总——总投资。 一、简单投资收益率法 该方法适用于房地产企业自我经营（出租，自己经营酒店、宾馆、商场等）的房产项目分析。因为这类项目在其寿命期内，每年都有一定的收入并且净收入值可以事先估计。利用上公式即可得出项目投资收益率。 计算项目投资收益率时有如下几点值得注意： ⑴年净收入在项目经营期内不同年份可能有不同取值。如果以某一特定年份的年净收入代入计算式，计算得出的投资收益率即为该特定年份的投资收益率。如果将项目寿命期内各年的年净收入的平均值作为计算式中的年净收入I年，计算得出的投资收益率称为平均年度投资收益率。一般是以正常经营年份的年净收入与总投资之比的百分数作为项目的投资收益率。 计算项目投资收益率时有如下几点值得注意： ⑵ 同一年份年净收入的取值方法也会不一致。由于对年净收入的理解不同，对“年净收入”取值有如下方法： ①???? 年净收入I年=毛利润； ②???? 年净收入I年=净利润； ③???? 年净收入I年=净利润+折旧+利息； ④???? 年净收入I年=净利润+折旧+利息+税金； ⑶ 总投资的取值方法也不一致。对于总投资也有三种常见取值方法： ①???? 总投资I总=固定资产+经营前资金费用+流动资金； ②???? 总投资I总=固定资产投资； ③ 总投资I总=1/2固定资产投资+流动资金。 计算项目投资收益率时有如下几点值得注意： 从以上三点我们不难发现，当I年、I总取值方法未统一时，同一项目利用同一计算式所得出的投资收益率并不相同。因此，利用式进行项目分析时，必须说明I年和I总取值方法。 I年、I总取值方法应该尽量做到统一。 二、投资回收期法 投资回收期法是考察项目回收所有投入资金所需时间的一种经济效益分析方法。根据分析过程中是否考虑了资金的时间价值分为静态投资回收期法和动态投资回收期法。 又可细分为静态投资回收期法和动态投资回收期法。 1．静态投资回收期法： 静态投资回收期法是在不考虑资金时间价值前提下考察项目回收的资金数等于投入数时的时间，即静态投资回收期。 1．静态投资回收期法： I总——项目总投资； T静——静态投资回收期； t——时间单位（计息周期）数； Ni——第t个时间单位的净收入。 1．静态投资回收期法： 静态投资回收期法的着眼点在于多长时间回收所有投入资金，即注重项目的清偿能力，所以它在项目风险中有参考价值。而该方法对项目在回收资金以后的相当长时间的获利能力及总收益状况未能反映出来，因此，我们说静态投资回收期法是一种短期分析法，其分析指标——静态投资回收期为短期指标。该方法在房地产企业经济效益分析中仅作为一种辅助分析方法，而不能单独使用它去评价某一项目。 2．动态投资回收期法： 动态投资回收期法是在考虑资金时间价值基础上计算项目回收所有投入资金所需时间的另一种经济效益分析方法。由于考虑了资金的时间价值，未来收入的资金数要大于其现值，故由动态投资回收期法计算出来的动态投资回收期必然大于由静态投资回收期法计算得出的静态投资回收期。 动态投资回收期的运算式为： 动态投资回收期的运算式为： 上式符号代表 I’总——投资现值总和； T动—— 动态投资回收期； t——时间单位数； Nt——第个时间单位的净现金流量； (P/F,I,t)——第个时间单位的贴现因子（系数）； i ——贴现率。 2．动态投资回收期法： 在全部投资现金流量表中，我们给出了净现金流量一项。每一计息期的净现金流量值与该期的贴现因子乘积即为该期现金流量的净现值。按照累计净现金流量的计算方法，同样可依据净现值得出各期的累计净现值，累计净现值为零所对应的时间即为动态投资回收期。该时间必然性累计净现值由负向正转变的两个计息期之间，确定方法仍然可利用线性插值法。 2．动态投资回收期法： 动态投资回收期法也属短期分析方法，通常也只作为一种辅助性分析方法。在房地产投资项目的回收期法分析中，通常要考虑地产项目的特殊性。 当房产市场供大于求或者需求不旺时，住房得零星出售，此时，回收期的计算就得依据每一次卖房的收入值及时间，对于出租或自我经营房产的投资回收期，可直接按前述所介绍方法计算。 第九章 房地产投资分析三 案例分析 业主李先生去年购买了一套房，建筑