第十三章 房地产法.ppt

房地产开发 一、房地产开发的概述 第三节 房地产交易 一、房地产交易的概念 4、适用的范围 《解释》调整的范围：商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。 四、房屋抵押（《城市房地产抵押管理办法》2001年8月15日） 五、房屋租赁 第四节 物业管理 一、物业管理的概念 二、物业管理法律关系的主体 * * 我国房地产市场的发展历程： 80年代末兴起，无立法规范 90年代初出现房地产热 1995年颁布实施《房地产管理法》，房地产市场开始走向规范 90年代中期随着住房制度改革，房地产市场再次火爆，大量土地被违规征用建房。 2002年7月1日国土资源部11号令、2003年3月31日71号令，严杀乱征地之风，整顿房地产市场 2004年开始通过金融手段调控房地产市场（住房贷款利率、税收等等） 我国的房地产市场 房地产市场 国有土地使用权出让市场 一级市场 国家垄断 房地产开发经营市场 土地使用权再行转让 二级市场 房产开发经营（商品房的开发经营） 投入使用后的房屋交易市场（二手楼交易市场） 我国房地产市场的相关法律规定： ◆《中华人民共和国房地产管理法》（1995年1月1日） ◆ 《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日） ◆ 《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日） ◆《商品房销售管理办法》（2001年6月1日） ◆《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日） ◆《城市商品房预售管理办法》（2004年7月20日） ◆《物业管理条例》（2003年9月1日） ◆《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日） ◆《城市房屋权属登记管理办法》（ 2001年8月15日） ◆《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日） ◆ 《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年3月5日） ◆最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年7月1日） 广 义 建设前期的开发工作 土地开发（“三通一平”） 土地再开发 房屋开发项目建设 二、房地产开发用地的取得 （一）国有土地使用权出让制度——土地有偿有期限使用 1、土地使用权出让的概念及特征 （1）出让主体是国家，由国家垄断出让市场（一级市场）； （2）出让的客体是城市规划区内的国有土地的使用权； （3）不包括地下资源、埋藏物及市政公用设施等； （4）出让有期限；（P225） （5）土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金； （6）向土地管理部门申请登记，领取土地使用权证。 2、土地使用权出让的方式 （1）协议出让； （2）招标出让 （3）拍卖出让； （4）挂牌出让 （二）国有土地使用权划拨制度（P221） 注意:划拨土地上建的房子无法办理房产证 三、房地产开发企业 注意：购房时应查验开发商的《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》 四、房屋拆迁（已确定为拆迁的房屋不能买） 房地产交易 房地产转让 房地产开发后的交易 房地产投入使用后的交易（二手楼交易） 房地产抵押 房地产租赁 ★房地产管理体制 两证分离：土地使用权证、房产证 两证合一：房地产权证 建成房屋的销售（现房销售） 商品房预售 二、房地产的转让（有效要件） 1、双方当事人合格； 2、交易应是双方当事人真实的意思反映（参见《合同法》关于“合同效力”的规定）； 3、交易不得违反政策、法律和社会公共道德； 4、房地产转让的客体必须合法（P228）； 七种房子不能买： （1）没有预售许可证的房子；（2）集体土地上建的商品房；（3）划拨土地上建的商品房；（4）军队使用的土地上建的房子；（5）私自加建的商品房；（6）查封抵押的房子；（7）已确定拆迁的房子不能买。 5、必须订立书面合同，并办理登记手续。 三、商品房预售 （一）商品房预售的概念 （二）商品房预售的条件 购买商品房必须“五证”齐全： 1《中华人民共和国国有土地使用证》； 2《中华人民共和国建设用地规划许可证》； 3《中华人民共和国建设工程规划许可证》 ； 4《建设工程开工证》； 5《商品房预售许可证》。 （三）购买商品房应注意的问题——最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年7月1日） 1、商品房预售广告的效力： 《解释》第3条： 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 措施：（1）将售楼人员的承诺写进合同 ；（2）保留楼书与广告。