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关于我市开展农村房屋抵押工作的 可行性分析与思考 ? 诸暨法院课题组 ? ? 一、农村房屋抵押的法理探讨与现实思考 ? 在我国，农村房屋所占用的是宅基地，而宅基地属于农村集体经济组织所有，由于房、地所有权的分离，对农村房屋能否设定抵押，历来是一个争议很大的问题。传统观点认为，我国无论是制度层面，还是管理层面，均坚持“地随房走”、“ 房随地走”，强调房、地权利主体一致，《物权法》第一百八十四条、《担保法》第三十七条均明确规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，故农村房屋不能作为抵押财产；另一种观点则认为，集体土地上的农村房屋能否设定抵押，法律并没有明确的禁止性规定，因此，农村房屋可以作为抵押财产。 （一）法理探讨：农村房屋设定抵押，未违反法律法规禁止性规定，应属可行。 1、《宪法》第十三条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯”，《民法通则》第七十五条规定，“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”根据这些规定，农村房屋，是农民的合法的私有财产，受国家法律保护，农民对自己所有的房屋，当然享有财产所有权，可以依法对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，农民有权处分自己的房屋，其中当然包括抵押权。 2、《物权法》第一百八十四条、《担保法》第三十七条关于“宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押”的规定，只是针对单纯的宅基地使用权，并没有明确规定建筑于宅基地上的农村房屋不得抵押，也没有明确规定宅基地使用权不得与建筑其上的农村房屋一起抵押。既然法律允许乡（镇）、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，那么，宅基地使用权亦可和建筑其上的农村房屋一并抵押。 3、《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，由此可见，我国法律允许农村村民出卖、出租房屋，既然可以出卖、出租，那么用于抵押也应当许可。《物权法》第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，这说明，有条件的宅基地使用权的转让是符合我国宅基地使用现状，亦不为现行法律所禁止。 出卖或抵押农村房屋，从本质上说，在实现方式上是一致的，抵押权的实现不外乎是通过折价、变卖或拍卖的方式，用所获得的价款使抵押权人优先受偿，其和买卖房屋并没有本质的区别，而且，抵押权的实现还具有潜在性和可能不实现性。既然出卖农村房屋都不会损害集体的利益，设定抵押更不会损害集体的利益，只要房屋的转让是在法律规定的范围内。况且，通过允许农民私有房屋设定抵押，可以使没有住房的农民通过折价、变卖等方式获得房屋，有利于资源的重新整合，也稳定了社会。这样做既不会损害集体的利益，也让农民有了融资的手段。司法部于2002年2月20日颁布的《公证机构办理抵押登记办法》第三条第二项，也确认位于农村的个人私有房产，属于《中华人民共和国担保法》第三十四条规定的依法可以抵押的其他财产之列。 4、农村房屋具有充当抵押物的特征。首先，农村房屋具有商品的一般属性，即具有使用价值和交换价值，法律要求的抵押物必须具有的流通性它也具备，完全可以作为抵押标的物，其次，农村房屋属于不动产，债权人取得担保物权后无须负保管义务，在经济上比较合算，能够充分发挥农民对其拥有的房屋的经济效应，最后，抵押权是将来才实现的权利，抵押人通过设定抵押进行融资来发展经济，通过自己的劳动实现资产增值而还清贷款，这对双方都有利，法律应当保护社会经济发展，没有必要把对社会经济发展有利的农村房屋的抵押加以限制。农村房屋抵押权实现后和农民由于没有房屋而出现居无定所、社会不稳定没有必然的联系，这完全是市场经济下的必然选择。 5、鼓励和发展农村房屋抵押，对搞活我市农村经济具有深远重大的意义。长期以来，由于缺乏有效的抵押物，农民贷款难、资金缺、农村融资需求矛盾日益突出，已成为制约农民创业发展和新农村建设的瓶颈。这一问题在民营经济发达、创业氛围浓厚的我市尤为突出。而通过开展农村房屋抵押贷款业务，可以进一步拓展抵押物范围，对有效解决农村贷款抵押难问题，拓宽农村融资渠道，支持农民创业创新，促进农村经济发展具有十分重要的意义。开展农村房屋抵押贷款，也是贯彻党的十七届三中全会精神、推进创业创新、统筹城乡发展和构建社会主义和谐社会的重要举措，更是金融部门加强和改善农村金融服务，拓展农村信贷市场的客观要求，对促进金融业自身发展，有效防范信贷风险将起到十分重要的作用。 （二）现实思考：实践中，诸多外部因素制约着农村房屋抵押工作的开展。 1、农村房屋无所有权凭证。 现在我市的农村房屋，普遍没有专门的房屋产权证书，仅有集体土地使用权证，