房地产公司可能涉及税金的计算说明.docVIP

营业税：收入*0.05 1、营业税的计税依据是纳税人的营业额。 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里所说价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 2、按照规定，企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，纳税人自己新建建筑物后销售的，以及纳税人(单位)将不动产无偿赠与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： (1)按纳税人提供的同类应税劳务或者销售的不动产平均价格核定。 (2)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。 (3)按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率) 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算营业额的，不得免税减税。 3、销售不动产，按营业额和规定的税率计算应纳税额，应纳税额=营业额*税率（0.05） 4、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。凡有销售收入或者营业收入的企业事业单位及个体经营者，按销售收入或者营业收入的0.8‰土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 　　计算增值额的扣除项目： 　　（1）取得土地使用权所支付的金额； 　　（2）开发土地的成本、费用； 　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 　　（4）与转让房地产有关的税金； 　　（5）财政部规定的其他扣除项目。 　　2、土地增值税实行四级超率累进税率： 　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 　　3、纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： 　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％　　土地增值税税额=增值额×30％ 　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ 　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％ 　　（四）增值额超过扣除项目金额200％　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％ 　　公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。 4、房地产开发企业在房屋预售时按预收帐款的预征率，再清算企业所得税税率为25% ，符合条件的小型微利企业，经主管税务机关批准，企业所得税税率减按20%。 应纳税所得额=收入-成本（费用）-税金+营业外收入-营业外支出+（-）纳税调整额 按月（季）预缴时：应交企业所得税=利润总额*适用税率  范????围 税??率 纳税人 说????明 1.购销合同 包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂、补偿、易货等合同 按购销金额0.3‰贴花 立合同人 ? 2.加工承揽合同 包括加工、定作、修缮、修理、印刷广告、测绘、测试等合同 按加工或承揽收入0.5‰贴花 立合同人 ? 3.建设工程勘察设计合同 包括勘察、设计合同 按收取费用0.5‰贴花 立合同人 ? 4.建筑安装工程承包合同 包括建筑、安装工程承包合同 按承包金额0.3‰贴花 立合同人 ? 5.财产租赁合同 包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同 按租赁金额1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花 立合同人 ? 6.货物运输合同 包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同 按运输费用0.5‰贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 7.仓储保管合同 包括仓储、保管合同 按仓储保管费用1‰贴花 立合同人 仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花 8.借款合同 银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同 按借款金额0.05‰贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 9.财产保险合同 包括财产、