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房地产建设项目施工质量控制问题探析 　　摘 要：随着房地产行业竞争日益激烈，加强建设项目的施工质量控制，不仅能有效确保企业的良好信誉，提高市场影响力及号召力，还能有效控制建设项目的造价成本，提高项目施工的管理水平，有效实现房地产建设的社会经济效益，以促进房地产行业良好发展前景。本文结合笔者近年来从事房地产开发项目现场施工质量管理的经验，对房地产建设项目施工质量控制存在的问题进行了分析，并提出了控制措施。 　　关键词： 房地产建设项目；质量问题；控制措施 　　前言 　　房地产开发企业的目的是实现开发项目的最大经济效益，以更好地满足市场需求。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品，而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。怎样才能管理好项目的质量？对于每一个开发企业来说，应首先考虑项目的质量，质量又是质量管理的对象，它的原则是全面的质量管理，即以质量为中心，项目全员参与，以达到预期目标。作为房地产企业的工程师，我们要不断进取，寻求更多更好的方法对工程质量进行管理。 　　1、房地产项目质量管理的特点 　　房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性指在质量管理体系所涉及的范畴内，组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有其固有特性。时效性：由于组织工作的顾客群体和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的，例如，原先被顾客认可认为质量好的产品会因为顾客满意度的提高而不再受到顾客的认可。因此，组织应定期对质量进行评定，不断地调整对质量的要求，相应地改进产品、体系或过程的质量，才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性：组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求；也可能对同一产品的同一功能提出不同观 　　点的需求。需求不同，功能也就不同，只有满足不同功能要求的产品才会被认为是质量好的产品。 　　2、 房地产开发项目现场施工质量的控制和质量问题原因分析 　　2.1 影响房地产开发项目质量的外部因素 　　1）监理公司未实施有效监管。2）施工单位质保体系的不健全。3）设计施工图纸质量不完善。4）总包单位不履行管理配合职责，劳务的工艺质量能力不足。 　　2.2 影响工程质量的内部因素 　　1）工程管理人员过程质量管控能力不足。2）设计工期过短。3）合同工序穿插，技术间歇无法保障，设计变更过多。4）招标文件、合同文件中技术管理部分约定不清，对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。 　　2.3 房地产公司工程管理人员质量管理工作定位 　　房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员，要求甲方工程师监督每个分项工程质量，监督每一个检验批质量不现实。针对上述诸多因素，房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量：1）要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场，监督监理单位人员是否到位，监理行为是否规范，监理服务是否到位。对不称职的监理公司和人员及时更换。2）要求施工单位健全质量保证体系，包括体系内质量人员组成。3）监督施工前技术交底是否进行，工程流程是否正确。4）定期组织质量检查和验收，进行质量评定和奖罚。如施工单位质保体系不健全，则要采取措施强制其建立和完善。根据检查结果，依据相关规范、规定，奖优罚劣。采取经济措施，提高工程质量。5）对照合同约定的要求，检查工程质量是否符合合同约定，不符合约定的质量，通过监理单位下发工程整改令、停工令，促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。 　　3 、优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉 　　房地产开发项目产品最终要交到业主手里，在移交前需进行分户验收。分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续，是工程质量控制的最终环节，应由房地产公司工程管理部门组织。当前，我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生，业主投诉的重点如下。 　　3.1 安全性质量问题 　　1）桩基工程质量问题。2）钢筋混凝土结构性质量问题。3）外墙（构件）装饰面空鼓、开裂、脱落质量问题。4）栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。5）楼梯公共通道防滑质量问题。6）电梯质量问题。 　　在这些问题中，常见的是钢筋混凝土结构性质量问题，如梁、柱、墙几何尺寸不规矩，墙体偏轴移位，外墙渗漏、开裂。想要规避这些质量问题的发生，必须加强过程控制。 　　3.2 功能性质量问题 　　1）窗户开启不灵活、渗漏。2）厨房、卫生间渗漏、屋面渗漏、外墙渗漏。3）设备专业匹配冲突质量问题。 　　功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。 　　3.3 观感性质量问题 　　1）内墙空鼓开裂。2）房间净高、方正。3）墙地面平整度、垂直度。4）门窗设备成品保护。5）外墙面砖、涂