全面营改增后增值税政策解析及风险防控要素.ppt

（一）房地产开发企业可扣除项目 1.开发成本 （1）土地成本—扣额 （2）前期工程费：规划设计费6%、可行性研究费6%、勘察设计费6%、七通一平或三通一平适用建筑业11% （3）基础设施费：道路、供水、供电、供热、通讯、照明、绿化等建筑业务11% （4）建安工程费：材料款17%、设备款17%、建筑劳务11% （5）配套设施费：建筑业11% （6）开发间接费用：动产租赁17%、借款利息不能扣 2、销售费用 （1）广告费6% （2）业务宣传费：印刷品17%、专业公司6% （3）会展费用6% 3、管理费用 （1）办公用固定资产、低值易耗品、办公用品17% （2）汽油费17%、汽车维修费17% （3）劳保用品17% （4）水（13%或3%）、电（17%）、暖气（13%） （5）通讯费11%和6% （6）法律会计税务咨询评估鉴证费6% （7） 房租11%或5% （8）住宿费、旅游费 注意：业务招待中的交际应酬费用属于个人消费，进项税额不得抵扣。 4、财务费用 （1）手续费6% （2）借款利息：不得税前扣除 （二）差额销售额适用范围及土地价款的界定与扣除 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付并取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据的土地价款。 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 （三）收到预收款时预缴税款的计算 一般计税方法计税 应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3% 简易计税方法计税 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% （四）拆一还一的增值税处理及会计核算案例 （五）买房子送阁楼、装修、空调等促销方式的税务风险及应对策略 （六）甲供材业务流程与发票取得方案 案例 （七）甲供材与乙方包工包料税负分析 案例 七、建筑企业特别项目 涉税分析与筹划 （一）建筑企业可扣除项目 三项期间费用同上，主要列举成本部分可扣除项目 （1）建筑材料17%、建筑设备17%、交通运输费11% （2）设备租赁费17% （3）分包费11% （4）接受劳务派遣用工费6% （5）水电费：注意发票抬头 案例 （二）如何比较简易计税方法与一般计税方法税负 案例 （三）差额销售额适用范围 （四）跨县（市）提供建筑劳务，劳务发生地预征税款的计税依据及预征率 （五）挂靠、分包、转包方式的选择及税负分析 案例 可按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税，可以自行开具增值税专用发票，不得抵扣进项税额 ： (1)县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。 (2) 建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 (3) 以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。 (4) 用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。 (5)自来水。 (6)商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。 注意：一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。 对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税，可以自行开具增值税专用发票，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。 2016.4.30 房地产老项目 建筑工程老项目 卖 营改增前取得不动产 营改增前取得固定资产 租 租 卖 2.简易征收项目的进项税额可以抵扣吗? 第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。 3.会计核算及纳税申报 购进业务 借：原材料 贷：应付账款 销售业务 借：银行存款　 　 贷：主营业务收入 　　　 应交税费—未交增值税 交税 借：应交税费—未交增值税