[2007天津地产分析报告.pptVIP

“7090”政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局 市场“原需求”被调控 住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层面的价格哄涨？ 新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战 最新说法——中小户型住宅面积标准将明确 北京可达106平米 建设部近期出台了《90平米以下住宅设计要点》（征求意见稿）。意见稿对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达106平方米。 政府 中央政府鞭指地方，土地财政受约束 地方政府的扩张欲依然强盛???? 2006年9月5日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。 政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的50%以上，成为名副其实的“土地财政”。 有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。 这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。 银行 ?房地产业发展的第二大受益者 银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出 中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种，因此，2007年，各银行间竞争将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加丰富。 消费者观望，降价希望落空 受政策制约，2006年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，房价持续快速上涨，令等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙关作“房奴”。 预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及“追涨”心理的共同作用下，纷纷出手购买。 购房投资者 心存疑虑，小心谨慎 炒房空间日小，股市启动，移地再战 由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲天”的股票市场，这是很自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。 2007年京城住宅用地供应总量将超去年 北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招标结果。从今年起，北京将全面实行土地一级开发招标制，共有90多个项目、约5000公顷土地将在2至3年内完成一级开发，形成“熟地”并上市。同时，今年的住宅用地供应总量将超过去年。 全面推行土地一级开发招标 今年起，北京全面推行土地一级开发招投标制度。 今年约有40余个项目、约860公顷土地通过了政府储备土地和入市交易土地联席会的审议，土地一级开发实施方案也已按程序审核完成，目前正在编制招标方案。从今年开始将陆续通过招投标方式完成征地等工作，尽快形成“熟地”，并进入土地二级市场。 今年住宅用地计划正在编制 对于今年的住宅用地供应量，张维表示，目前还在编制计划，“可以肯定的是2007年的供应总量肯定比2006年的实际供应土地要多。” 2006年初，北京提出年度供应住宅用地1800公顷。截至11月底，供应量完成60％，预计全年完成计划的80％。昨日，张维坦言，2006年的土地年度供应计划指标没有完成。他同时表示，土地供应量并非越多越好，如果供应过多，不利于存量用地的开发利用。 07下半年万套小户型井喷 按照北京房地产市场推盘的习惯，新盘放量主要是在5月份以后，在9月前后形成高潮。来自中原地产、中大恒基等代理公司的统计数据显示，今年1月新开盘的数量为29个，而新盘只有11个。而2006年上半年的供应量也以老盘后期为主，这样的情况将延续到2007年上半年。 而到下半年，新盘将形成集中入市的局面。据不完全统计，2006年因政策因素而推迟至今年入市的项目达到上百个，因此将带来2007年新盘供应