CH2评估方法总结.pptVIP

（一）重置成本 5、统计分析法 —企业整体资产或相同类型的资产 1）核实数量，适当分类 2）抽取样本资产，估算重置成本 3）计算分类资产的调整系数 4）估算被评估资产的重置成本 例 P107 （二）实体性贬值的估算 1、观察法 专业评估人员 P 108 与资产完好标准比较 与全新设备比较 2、使用年限法 实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 实体性贬值 =（重置成本—预计残值）×实体性贬值率 例：P 108 3、修复费用法 实体性贬值=修复金额 实体性贬值率=修复金额÷重置成本 （三）功能性贬值的估算 1、运营成本超支所形成的功能性贬值 1）表现：材料、能源、工时消耗的增加，废品率的上升，等级率下降 2）具体步骤： A、与功能相同且当前普遍使用的同类新资产的年运营成本进行比较 B、计算年净超额运营成本额 C、预测并估计被评估资产的剩余使用年限 D、计算功能性贬值 3）公式 功能性贬值=年运营成本超支额×（1－所得税率）×（P/A, r, n） （三）功能性贬值的估算 2、建造成本超支额（超额投资成本） =复原重置成本－更新重置成本 例：被评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1600元/平方米，而评估基准日，由于替代材料的出现，相同效用的住宅，重置成本只需1500元/平方米，如被评估资产为2000平方米，试计算该资产的功能性贬值。 功能性贬值=2000×（1600－1500）=20（万元） 注意：如评估中使用更新重置成本，则不需考虑超额投资成本所形成的功能性贬值。 （三）功能性贬值的估算 4）应用举例 被评估资产需要6名技术操作人员，而目前同类普遍应用的新式控制装置仅需4名技术操作人员，假定操作人员的人均年工资费用为24000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25% 年超额运营成本=（6－4）×24000 =48000（元） 年超额运营成本净额=48000×（1－25%） =36000（元） 功能性贬值=36000×（P/A，10%，3）=89564（元） （四）经济性贬值 1、成因：外部客观原因 2、资产利用率下降，资产运营收益额下降 3、公式 经济性贬值率 =[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x] ×100% 经济性贬值额=资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A，r，n） x—功能价值指数 [0.4，1] n—预计外部条件影响期与资产剩余经济寿命孰短原则 4、应用举例 某被评估资产年设计生产能力为20000台，因市场疲软，实际利用率只有70%，若每台利润为100元，该企业为正常纳税企业，预计该状况还需持续3年，若折现率为10%，试计算经济性贬值率和经济性贬值额（功能价值指数为0.6） 经济性贬值率 =[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x] ×100% = [1－（70%）0.6] ×100%=19% 经济性贬值额=资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A，r，n） =20000×100× （1－70%）×（1－25%）×2.4869 =1119105（元） 六、成本法应用举例 被评估资产购建于2006年6月，帐面原值为100万元，会计折旧年限为8年，2010年6月30日进行评估，已知 1、2006年以来，设备类定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120% 2、被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元 3、评估前，该设备的利用率为60%，该企业为正常纳税企业，预计该设备尚可使用6年，折现率为10％，预计未来设备的利用率正常　 用成本法评估该设备的价值 １、重置成本= 100 × (120%÷105%) = 114.29（万元） 2、有形损耗率= 4 ×60% ÷ (6+ 4 ×60% ） = 28.57% 有形损耗 = 114.29 × 28.57% = 32.65 （万元） 3、功能性贬值 = ? 1000 ×12 × (1 ? 25%） × (P/A，10%，6）= ? 39197（元） = ? 3.92（万元） 4、资产评估值 = 114.29 ? 32.65 ?(? 3.92) = 85.56（万元） 第四节 评估途径和评估方法的选择 一、评估方法之间的关系 (一)资产评估方法之间的联系 1、评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的