优秀房地产营销思路优秀房地产营销思路.doc

在共和国的市场经济学校里，房地产班是GDP明星班之一，占有中国GDP比重的10%。仅在2003年，全国完成房地产开发投资10154亿元；当年全世界生产的15亿吨水泥中，有8.2亿吨倾泻在中国。　　但中国的房地产语文教材不全是水泥写成的。教材的编撰秉承了一个中心(人者有其居)、两个基本点(私有财产权、城市化)、四项基本原则(产业政策、开发资金、供求关系、产品品质)，并在很大程度上认同了学生的个性发挥。　　中国房地产班依据教材授课，学生们的作品遍及中国城乡，直接涉及的行业有37个，而表面上没有关联的更多行业都被房地产班及其学生影响，直接购买其作品的是亿万中国人。房地产班的影响力是如此强大，以致在今天讨论中国城市时，城市语境根本绕不开房地产语境，城市规划必然要预留房地产的篇幅，城市语文与房地产语文几乎是同义词。　　房地产语文课里的造词、造句、作文练习，无间断地在各个城市、各个楼盘和社区里重复，杂糅着复制与模仿、创意与创新，制造着想象与风情、侵权与投诉，边学边卖，边卖边学，直到今天。　　初级课程——造词课　　课程重点：这是房地产语文的基础课，旨在以最短的时间突出定位与主卖点。卖点可走实和虚两条路，实者让购房者觉得物有所值，一分钱一分货；虚者让购房者觉得物超所值，将房子与身份、地位和想象中的生活方式相关联。尽可能地将炫丽的诱人的非术语名词直接用到楼盘的名称上。　　词源：1.取自建筑和规划专业学科；2.取自比较文学和诗歌；3.取自历史学；4.取自地理学。　　术语：地段/实用面积/园林/景观/生态/CBD/复式/跃式/错版/一梯两户/容积率/飘窗/HOUSE/小户型/别墅/洋房/多层/高层/样板房/市中心/起价/均价　　讲解：地段要近市中心或交通便利，实用面积与建筑面积的比值要大，楼盘要似园林，要不惜代价请国外著名景观设计机构来做园景，既然现在流行环保就打生态牌，要与CBD扯上关系以确立主流人群，复式、跃式、错版房都比一般的户型卖得贵，容积率尽可能地低，一梯两户容易制造私家感觉，嫌面积小就开飘窗，样板房为了真正做成样板要不惜千万之资，市中心当然是未来升值的最放心理由。　　非术语名词：田园/豪宅/风情/气质/诗意/艺术/生活/教育/运动/文化/旅游/会所/恒温泳池/城市之巅/山水/一线江景/二线江景/海景/花园/广场/香榭里(舍)/香格里拉/楼王/零距离/世家/私家/时代/一口价/全城第一家/全城唯一一家/精品/珍品/一站式/精装/高度/身份/视野……　　讲解：体现格调，尽可能贵族化，贴欧美走；体现景观，尽可能园林化，贴山水走；体现实用，尽可能齐全化，贴市区走；体现居住衍生价值，尽可能多元化，贴生态、绿色、智能、环保、健康走。　　动词：君临/划(时代)/典藏/升值/设计/配套/隐居……　　形容词：绿/大/超/长/宽/高/经典/全新/高档/高尚(社区)/顶级/奢华/尊贵/绝版/成熟/超值/雅致/完善/辉煌/恒久/尊赫/永恒……　　讲解：体现身价、享受与保值。　　代词：你/帝王/金顶/白领/富豪/领袖/贵胄/精英……　　讲解：一定要让购房者有人上人的感觉，“我跟你们不一样”，“我比你们更高档”。　　中级课程——造句课　　课程重点：这是房地产语文的升级课，旨在营造外在美的意象，要煽情，又要体现楼盘的实力；尽可能使用判断句式，结论果断，有时也可讲讲大道理；先动听，再动人，易传播。必要的时候，甚至可以万金征求一句广告语。 　　大道理句式：好房子满足三代人/城市价值决定地产价值/住得好,一切都好/唯有地段不可以复制/地段，永远是赢家/超越无极限/空间成就梦想/空间决定生活质量/天空有止境，理想无边界/生活就在不远处/人生是河,幸福是岸/大树底下好乘凉/我们卖的不是房子，我们卖的是生活方式/巅峰,仅是再次超越的起点……　　讲解：先讲一番绝对真理，让购房者认同此观点，取得好感，从而把此好感引向楼盘自身。此句式的弊端是有不着边际之嫌。　　不可思议句式：家在广州，住在欧洲/先天下之乐而乐/一座充满回忆的新城/无须搬家，带上随身物品即可入住/竖起来的二沙岛/度假何须远离都市/这里的花园没有四季/一个改变你世界观的城市文化住宅/城市黄金分割点……　　讲解：制造悬疑效果，欲知答案请进来看。突出享受，突出主卖点。此句式的弊端是有故弄玄虚之嫌。　　想象尊贵句式：给你一个五星级的家/国际名流府邸/感受江畔艺术之都传世之美/传世府邸，辉耀流金岁月/气质，拒绝模仿/身份到了一个高度，只有建筑可以证明它的恒久/居优越之上/精英卫星城/体验国际文化生活/国际化贵族领地/在赢得世界之前，先拥有放眼世界的气度/成就新一代商务贵族/景观多人一点，生活迈高一线/少数人的府邸，所有人的梦想/很国际，很豪宅