岳阳商贸市场调研报告.doc

岳阳商贸市场 调 研 报 告 南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司 二0一二年六月二十五日 一、概述 1、岳阳概况。岳阳市是湖南省的政治、文化、科研、经贸、交通次中心城市,是湖南省“第二大经济体”，仅次于省会长沙；1992年国务院首批的全国五个沿江重点开放城市之一。目前代管汨罗市、临湘市2个县级市，4个县，3个区（岳阳楼区、云溪区、君山区），设有岳阳经济技术开发区（国家级）、城陵矶临港产业新区、南湖风景区和屈原管理区，总面积15019平方公里，总人口约550万。2011年，全市地区生产总值1900亿元，增长14.2%，继续稳居全省第二，财政总收入183.8亿元，同比增长33.1%。岳阳的商贸物流业水平与岳阳的经济实力并不相称，商贸批发市场整体发展水平落后于同等城市，电子商务及现代物流业的发展严重滞后。 2011年岳阳市房地产行情受到调控政策的影响，商品房市场有所降温，价格涨幅放缓。2011年12月份岳阳新建商品住宅价格环比下降0.6%，同比下降2.3%。但是房地产开发投资持续增长，2011年完成投资100亿元，商品房销售面积增长38%，高品质项目比重加大。宇业集团、中航地产、恒大地产等品牌房地产开发商都相继进入岳阳。 2、调研的对象、方式方法及目的 2012年6月11日至6月20日招商运营部对岳阳市现有商贸批发市场和楼市进行了调查。所调研的商贸批发市场涵盖家居建材、糖酒副食、轻纺百货、五金汽配四大类别12个专业市场。调查方式主要是采取对各专业市场的经营户进行走访，随机抽样进行调查的方式。招商人员与随机抽取的经营户进行面对面的交流。调研内容主要涉及各市场商户的经营情况、品牌数量、租金情况以及对我项目的意见建议等基本信息。调研的主要目的是通过收集、整理、分析商户反馈的信息，从而更加深入的了解岳阳商贸市场的整体经营情况、租金情况、商户心理等，为下一阶段岳阳项目的开发与推广提供市场依据。此次还抽取了位于岳阳大道和巴陵大道两侧的7个在售楼盘进行调研，调研内容包括房价区间、楼盘位置、开发商，建筑面积、开盘时间等为接下来的项目定价提供参考。 二、岳阳家居建材市场基本概况 岳阳市的家居建材市场的特点是市场分散、市场规模小、经营实力弱、市场管理乱。整个岳阳市区共有家居建材市场7个，分别是太阳桥建材批发市场、中南大市场、长城通泰装饰建材大市场、丽珠陶瓷批发市场（原麻纺厂陶瓷批发市场）、广福陶瓷批发大市场、九盛家具博览中心和汇丰家具城。这些市场中规模最大的太阳桥市场也只有628亩，而其他规模小的甚至只有三十多亩。由于这些小市场分散了客源，无法形成聚集效应，市场辐射范围狭小，导致经营户的实力都普遍偏弱。走访的经营户中很多老板表示一年的收入不足二十万，这与同级别城市的批发商户实力差距还相当大。目前岳阳的建材市场都是自发发展起来的，普遍缺乏规范的商贸运营管理，有些专业市场内甚至形成了农贸市场。以上这些问题都严重阻碍了岳阳家居建材市场的健康发展，很多经营户也意识到这些问题，可是都无力改变。以下是走访每个建材专业市场的具体情况： 1、太阳桥建材批发市场 市场概况：整个太阳桥建材批发市场位于屈原路南段，占地628亩，共有经营户1274家，主营家具建材，其中品牌产品经营户共512家，知名品牌约120家，灯具类经营户62家。通过走访主要的几大品类经营商户，大概经营情况如下：油漆、管材本地商户大都从长沙、广东、武汉进货；电器是从广东进货；五金主要是从浙江进货；石材商户的货源地主要以福建、广东佛山等地为主。整个市场的辐射范围主要是岳阳市区以及周边县市。调研中还发现由于岳阳各专业市场比较分散，市场氛围不浓，即使是太阳桥建材市场——岳阳目前最大的建材批发市场，暂时还没有形成统一的行业协会。 太阳桥建材大市场的商铺多为一拖二的户型，一间商铺面积约80㎡商铺开盘期间总价为二十万左右，目前已涨到七十万左右，月租金为800-1500元/间。 商户反馈意见：建材市场的经营户绝大部分都是租赁门面做生意，没有自持物业，而且他们大部分更加倾向于租赁商铺，只有少数实力较强的商户倾向于购买商铺，根据我项目的位置和周边实际情况预期可接受的价格为4000-6000元/平米。五金电器和灯具商户理想中的商铺为两到三层，二、三层可用于产品展示，提高品牌形象，具体面积如下：五金行业倾向于50-60平米/间，灯饰行业倾向于80-150平米/间，地板行业倾向于150-200平米/间。卫浴、管材等实力较弱的商户观望情绪较大，为了能及时转移资金，有效地规避风险，更加希望租赁商铺。商户特别提醒由于岳阳潮气比较大，商铺底层应注意加强防潮功能。 太阳桥市场内的商户发货方式主要是下面县、市经销商自己上门拿货，而不愿意采取委托物流发货。原因是商户普遍反映通过物流发货，双方对账及货款的回收比较困难，商户希望