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关于房地产经济若干关键问题的探讨 　　【摘要】伴随市场经济发展速度的加快，国民经济和房地产经济之间的关系更为密切。一来，房地产经济需对资源配置效率相关要求加以充分考虑，同时还需房地产市场受宏观调控政策影响进行考虑；二来，房地产还必须站在微观经济角度对产业发展水平进行评判。文章就房地产经济发展过程中若干关键性的问题进行了一番探讨，以期为我国房地产经济的发展提供可供参考的意见和建议。 　　【关键字】房地产经济；关键问题；探讨 　　一、引言 　　作为工业经济时代极为重要的生产系统要素之一，知识在经济时代的生产中已经起着支柱性的作用，并且其自身也变成了知识产业所提供的产品。随着信息化和高科技产业的崛起，经济领域正面临着一场巨大的改革。对刚步入市场经济的房地产企业而言，要对知识经济有正确的认识，并把握机遇，求发展，迎接挑战。同时，在知识经济的挑战下，作为房地产行业需采取相应的对策来对此予以积极响应。 　　二、房地产业和国民经济 　　作为第三大产业的房地产业，它在我国经济体系中起着至关重要的作用。不仅给经济进步带来了物质内容，同时也使人们的居住环境得到了改善，使投资氛围更加融洽。在国民经济发展过程中房地产业的作用是巨大的，在经济高速增长的地区和国家，此行业进步所产生的利润在经济体系里占据着较大的比重。它具有如下特征，例如，价值高，有很多附加意义，并随着城市进步而相应发展等，这些特征使得该行业的投资诱惑力非常大。据资料分析可知，自改革开放后，房地产行业吸引的外国投资在地产行业所占比例为四分之一，在房地产行业带动作用下吸收的投资项目所占比例为百分之四十。然而作为附加值高的产业，对土地开发加以利用，不仅能为社会发展带来物质资料，同时还能对经济进步起到带动作用。 　　所以，在经济体系中此行业具有着非常关键的作用。就目前发展速率较快的地区而言，此行业已经成为其经济发展最为关键性的因素，因此对其动态特征进行分析，将其进步规律找出，对信息化和工业化的发展有着非常重大的意义，并且还能使消费体系得到变革，使群众生活质量得到提升，使资源配置更为合理，从而带动经济持续健康的发展下去。 　　三、对资源配置效率要求加以考虑 　　一方面，在本次调控中，低于九十平米的住房面积所占比例需达到开发面积的百分之七十，对经济适用房、廉价房和普通住房适用，对高价地段房不适用。所以，需对市场进行细分，采取总量控制和区别对待。由政府调节公共物品，由市场调节竞争性物品，不应当用建筑项目对建筑面积的结构比例进行衡量。 　　另一方面，对税收政策锁住效应予以关注。由于将营业税政策从两年改成五年，于是便很难对市场形势的变化进行预料。对投资交易进行限制使房地产市场计划色彩得到了强化，使资源配置的效率得以下降，从而对消费和投资循环产生影响。 　　此外，限房价和套型，竞房价和低价将会使低价下跌。从短期来看对抑制房价有利，从长期看会造成市场扭曲，从而使资源的利用效率降低。还有就是，交易环节的价格控制和税收增加对二手房市场的启动不利。 　　四、行业受国家政策的影响 　　在对行业市场受调控方式影响进行分析之后发现，它主要具备如下特征。一是，行业投资增幅在不断降低。二是，房地产开发的用地供应过快增长得到了相应遏制，土地的购置面积增长幅度回落。三是，房产信贷投放被有效控制，贷款增速降低。四是，拆迁面积变小，从而对需求度起到了压制作用。五是，价位上涨。六是，住房空置的规模减小，但在西部地区并未得到好转。七是，商品房的供求增幅不断回落，销售面积比竣工面积高出许多。通过对上述内容进行分析可知，国家通过调控取得了相应成就，落实这些政策对地产开发机构而言，却并非好事。例如，在调控条例影响下，一部分开发机构并未得到很好的发展，有土地无资金、无土地无资金等状况陆续出现，因此，就房产开发机构而言，使资金获取方式增加，使单位水平提升便显得尤为重要了，当然这还要求开发机构能采取多种措施获取资金。 　　五、由家庭层面出发对行业发展状态进行分析 　　站在微观经济的角度出发，可从如下两方面来对房地产行业发展水平进行评判：一方面，房地产价格和居民家庭收入间的关系，通过对房地产消费者购买力和房地产价格进行对比来看房价是否出现虚高；另一方面，对比租金和房地产价格，通过房地产价格及其投资收益均衡关系来看房地产业有无过热并造成价格虚高。据此可构建如下两个指标来对房地产业发展水平进行反映，也就是房价收入比和房价租金比，它们可以对房地产业的协调发展状态进行微观反映。房地产租金比较侧重在对房地产的生活和生产资料属性价格进行反映，也就是租金是地产使用价值价格的表现，它对房产需求受经济基本面因素影响进行了较为综合和全面的反映。房地产发展的另一个衡量标准是房价收入比，通常情况下，房价收入比正常的范围为四到六倍，这是银