大平层公寓设计专题研究-1.ppt

平层豪宅公寓专题研究 2017.08 Content 平层豪宅背景研究 典型案例分析 『关键词』 平层豪宅 大面积 豪华公寓 『简介』 对平层豪宅的定义及当前发展现状阐述，再结合上海、北京、杭州、深圳等城市的平层豪宅项目，从整体视划、功能构成、园林景观、产品设计等方面进行了深入研究，总结出平层豪宅产品的核心价值体系，对平层豪宅项目具有一定的借鉴意义。 『案例』 吉宝湾共管公寓、空中豪宅le Raffine、Eliza豪华公寓、住宅塔（国外案例） 绿城玉兰花园、闵行星河湾、合生霄于路8号、云顶至尊（国内代表案例） 平层豪宅背景研究 平层豪宅的定义及发展 平层豪宅的市场 平层豪宅的客群分析 平层豪宅与别墅的比较 关键词解释：大面积、单层、豪华公寓 平层豪宅的定义 ——大面积单层豪华公寓 大面积：相对于普通公寓而言，大面积和舒适性是其突出特点，早期单套面积在170㎡以上，发展到300㎡以上，并且现阶段面积往更大的方向发展，国内现有顶级豪宅做到800㎡左右；在功能设计上更多的体现出和高档别墅一样的空间利用思路，注重每一个房间的使用舒适度，而与追求居室的使用数量; 单层：所谓平层豪宅强调的是在单个层面的居住概念，但是这个概念虽然强调单一层面生活方式，同时也包含平层豪宅中“复式”类产品概念，这里的单层强调的是该物业形态的普遍感受; 豪华公寓：和价格特征一致，在管理和基本配置上和高级别墅一样，都属于豪宅范畴，总的表现形式是采用顶级配置和服务形式。 平层豪宅功能空间发展 2004 2005 2007 2009 2010 2011 出现带独立卫生间的主卧室 出现带独立卫生间以及步入式更衣间的主卧室 出现带独立卫生间的次卧室、独立书房空间、佣人房 出现三间次卧室、 双厨、起居厅 出现带独立卫生间及更衣室的次卧室 出现双餐厅，双主卧套房，以及特色空间（室内游泳池） 功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式，单套户型中的各个功能空间趋于更加完善； 传统舒适型公寓,面积130㎡ 面积400㎡,设计结构和 传统舒适公寓一致,尺寸放大 从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直接的大面积 公寓设计思路。 采用特殊的单元构成，一 单元一户，整层设计，利 用外界资源和单栋独享的 形式突出自身豪宅价值。 传统西式别墅，大面积花园，内 部古典式空间布局 虽然是公寓类产品，但是在内部布层的时候无论是全套房设计理念还是强调交通空间转折处理等方式都和别墅户型设计一致。 从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之二：在 户型设计中突出其非公寓性，具体表现是突出别墅 特有的室外空间和别墅式的内部空间结构布层。 突出公寓室外空间的做法，以阳台或露台的手法制造花园环绕住宅布置的概念。 突出内部自 由空间和室 外大露台的 处理方式。 从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之三：强调高档公寓自身结构特性，以内部自由空间的组织形式和突出奢华功能性空间作为两个方向。 带有泳池配套的平层豪宅产品。 别墅式内部空间的平层豪宅 大面积空中花园的平层豪宅 一梯一户的平层豪宅 内部无隔断的平层豪宅 传统舒适公寓 别墅 国外平层高档公寓 类传统公寓布局的平层豪宅 平墅 发展源流 市场现有的平层豪宅种类 最早的设计手法，传统舒适公寓的升级版。与是发展的主要方向，未来存在于地段占主导优势的区域。 现在流行的设计手法，借鉴别墅类产品特性。是平层豪宅发展的主要方向之一。也是后续重点展开的户型研究方向。 充分发挥结构优势的设计手 法。平层豪宅的主要设计发展方向和主要借鉴点。 发展评述 平层豪宅市场表现 选取了同区域平层豪宅项目别墅、公寓项目的市场数据，从下表可看出，平层豪宅项目在单价上比普通公寓高， 与同区域别墅价格趋同。且平层豪宅项目最终销售状况都很与错。闵行星河湾售价在区域内的高端公寓产品中独树一帜， 接近周边项目的2倍，可见平层豪宅项目在区域内的价格标杆地位，绿城玉兰花园均价更是与周边独栋别墅看齐。而同属高端的外滩区域，所选案例中各项目单价差别与明显，绿城黄浦湾项目比之临近的华润九里（平层+普通公寓产品）项目均价高20%，但从总价上看绿城黄浦湾是区域内的领头羊，可见大平层项目的定位在客户层面上更顶级。 类型 项目 面积段（㎡） 均价（元/㎡） 主力总价（万元） 推案量 成交量 开盘时间 颛桥区域 大平层 闵行星河湾 250-330 50000 1250-1650 622 266 2010/12/8 公寓 春申景城（三期） 90-196 300