房地产业营改增试点政策讲解课件.ppt

增值税政策讲解 一、纳税人 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，自2016年5月1日起缴纳增值税，不缴纳营业税 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 增值税政策讲解 （一）基本规定 1.在境内发生增值税应税行为的单位和个人，为增值税纳税人。 境内销售服务、无形资产或者不动产，是指： （1）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内； （2）所销售或者租赁的不动产在境内； （3）所销售自然资源使用权的自然资源在境内； （4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 增值税政策讲解 2.单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 3.境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 增值税政策讲解 （二）纳税人的分类 1.增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 应税行为的年应征增值税销售额超过500万元（含本数）标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 增值税政策讲解 年应税销售额未超过500万元的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。 增值税政策讲解 一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下： （1）一般纳税人销售应税的货物或服务可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。 增值税政策讲解 （2）一般纳税人购进货物或服务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。 （3）征税办法不同。一般纳税人适用一般计税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。 增值税政策讲解 2. 特殊规定 （1）年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。 （2）不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。另外，兼有销售货物、提供加工修理修配劳务以及应税服务，且不经常发生应税行为的单位和个体工商户也可选择按照小规模纳税人纳税。 增值税政策讲解 二、征税范围 征税范围，也征课税范围，主要是规定一个税种对哪些目的物征税，是区别一种税与另一种税的重要标志。 （一）房地产业征税范围 根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，营改增后，房地产业主要涉及以下税目：一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。 增值税政策讲解 1.销售不动产税目 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 增值税政策讲解 2.租赁服务税目中涉及不动产租赁服务的税目 （1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。 按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。 融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。 增值税政策讲解 （2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。 按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。 将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产