房地产开发中的规划管理问题探析.doc

房地产开发中的规划管理问题探析 　　摘要：近年来，我国的房地产业飞速发展，然而因为开发中规划管理体制存在缺陷，所以一些问题也随之逐渐凸显出来了。本文对这些问题加以剖析，并试着提出一些应对措施。 　　关键词：房地产业开发规划与管理 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　随着中国经济的高速发展，农村人口大量地涌入城市，城市人口不断增长，房地产业也因此如火如荼、业绩骄人。同时，由于规划管理体制不完善，在开发过程中也不可避免地出现了一些问题，现就这些存在的问题及其成因加以探讨。 　　一、房地产开发中的规划管理的现实状况 　　 1．城市规划与房地产开发不配套，规划落后于开发 　　现在，城市的总体规划在政府部门受到一些关注。然而，因为经济形势的变化或者规划的行政审批跟不上批房地产开发的发展要求，以及某些行政区域的重新整合，所以，一些城市规划已经滞后于房地产开发业的发展。具体的体现有：有的新开发地区没有纳入规划区域，一些开发商的开发带有很大的主观意愿。为了追逐利益的最大化，个别开发商缺乏整体规划意识，忽略公众利益与环境的保护，开发具有很大的随意性，这些无疑给城市的交通和环保以及今后的城市规划埋下了隐患。甚至，有些地方在立项之后才进行规划，使城市的规划对房地产的开发失去指导和规范的作用，这样做的后果是城市的规划被房地产开发牵着鼻子走，城市规划适应房地产开发的情况。更为严重的是，以市场为推手的开发行为，一般缺乏政府投资的与之配套的教育、医疗、交通及文化娱乐等公共设施，而为了适应业主的需求，开发商不得不进行重复建设，越俎代庖地包办了政府的工作。而这些设施由于缺乏整体性的规划，最终导致小区的资源浪费，还容易形成业主和开发商的矛盾，形成社会的不稳定因素。 　　2.城市规划不断变更，缺乏城市规划应有的科学性和严谨性。 　　 为适应市场需求，在利益驱动下，房地产的开发商有时需要变更土地的使用性质、规划的各种指标或者是调整设计方案。按照规定，这些行为需要开发商提请政府有关部门，得到批准后才能实施。而在实际操作中，这种变动有可能被人为因素所制约。比如，有时候受到开发企业的活动能量和政府部门领导人的个人意志影响。还有的时候，或者是由于经济形势的变化，旧有的城市规划已经不能适合城市发展的需要（比如城市道路的修建或者扩建等），或者仅仅是因为个别领导的个人愿望，而不是经过科学的论证，政府有关的城市规划部门主动改变城市的规划。特别是有的人为因素下城市的规划的变更，缺乏城市规划应有的科学性和严谨性，缺乏有力的监督和制约，有时会使一些开发企业或者业主蒙受较大的损失，而且在实际操作过程中，很难得到合理的补偿，造成比较坏的影响。这种情况是应该加以限制的。 　　3. 城市规划的执行过程中，缺少大众的参与和监督 　　城市规划的制定和落实，从始至终都是政府有关部门在操作，没有建构普通民众积极参与的平台。所以，制定的城市规划有时不能完全反映广大民众的需求。而且，随着时间的推移和市场经济的深化，这种方式的劣势将更加凸显。 　　4. 在实际的操作中，城市规划不能得到很好地落实和贯彻 　　 由于各种原因，特别是在人为因素的影响下，比如，政府机构领导人的干预，导致一些地方的城市规划几乎成为纸上谈兵，应付差事的东西。而在落实的过程中更可能被任意更改，城市规划被房地产开发牵着鼻子走。而且，受利益的驱使，一些房地产开发企业，挖空心思绕过规划，钻空子，盲目地圈占和囤积土地，或者是任意提高建筑的容积率和密度，为使自己的利益最大化，不惜牺牲业主和公众的利益。 　　三、房地产开发中规划管理的一些措施 　　 在合理的城市设计与规划指导下，进行房地产开发是一座城市可持续健康发展关键的一环。怎样科学地制定和完善各种机制，规范房地产开发中的规划管理，解决房地产开发中存在的规划管理问题，实现社会的经济效益和环境效益的双赢，是当前摆在房地产开发业面前的问题。下面我试着就这方面的问题加以探讨。 　　1.改变政府有关部门的工作职能，提高工作效率，规范房地产开发管理 　　在市场经济环境中，房地产开发也要发挥市场的调节和控制作用。房地产开发规划应该适应市场需求，适应公众需求，适应社会需求，提高土地利用率，使其配置更加科学合理。在这种情况下，政府有关城市规划部门应该转换职能，应用市场价值规律，制定房地产开发的活动准则和有关政策，实现由规则执行者到规则制定者的转化。通过制定房地产开发的城市规划，协调各方面关系和利益的分配，找到经济利益、社会效益的最佳结合点，使其达到和谐的统一，使我们的城市建设实现健康、可持续发展。 　　2. 增强公众参与意识，广泛征求公众意见，科学决策，加强监督 　　政府有关城市规划部门在制定规划时，可以建立由各阶层民众参加的咨询机