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房地产开发全过程造价跟踪审计探析 　　【摘 要】房地产开发全过程造价跟踪审计是采用全面审计的方法对工程项目决策、设计、施工、竣工过程进行全面管理，是对建设过程中特有资产合法性、真实性、有效性进行监督和审核的过程。他的出现和实施不仅减少了施工过程中出现的漏洞，而且大大提高了资金的使用效率，是在房地产事业日益发展的当下出现的一种正能量形式，发挥着积极作用。 　　【关键词】造价咨询；跟踪审计；房地产开发；控制 　　整个房地产在建设过程中是一个很繁杂的过程，从可行性研究到项目决策，从设计到施工，从招投标到竣工结算……在整个过程中，为了更好地控制工程造价，节约成本，我们需要出台相应的政策来更好地对其进行宏观监控。随着社会形势的发展，房地产市场的全面跟踪审计应时而来，房地产的开发从以往粗放时代逐步走向微利，这项措施的实行，也给我们带来了良好的社会效应和经济效应。 　　一、房地产开发全过程造价跟踪审计特点 　　传统意义的造价咨询工作就是单纯地对工程竣工结算金额进行简单地审核，属于一种事后控制，而全过程跟踪审计是扩展到工程造价形成的全过程，是一种动态控制。对工程完工后所结算的资金进行审计，在一定程度上的确起到了节约造价的作用，但纰漏在所难免。比如一个工程的整体资金投入不能逆转，一旦出现了差池或资金核算上的错误，便没有回转的余地，会造成极大的损失。在工程竣工阶段进行造价审核时，一些本可以节省的费用，也已经按照合法程序缴纳完成，手续也已经办理妥当，无法挽回。全过程造价跟踪审计巧妙地避免了这些问题的发生，他作为一种最新的现代审计方式，是对建设工程施工前期到结束的整个过程进行控制。也就是从工程招标完成开始便融入其中，开始监督建设工程是否按照合同施工、采购材料，是否定时定量地按照规定工期开工，工程中的预算是否合理支出，一直到工程顺利竣工，这就是对房地产开发中的全过程跟踪审计。 　　和传统的房地产开发工程造价控制相比，这种新兴的房地产开发全过程造价跟踪审计有着突出的特点：他是从招标、材料采购、到签订合同、合作方对合同的管理、索赔与否、预算、工程进度款支付的审核等都在进行整个过程的跟踪审计服务，这样就合理并有效地控制了工程造价，最大程度的减少了工程中资金的开销。另一方面从时间角度来讲，房地产开发全过程造价跟踪审计属于施工前、施工中、施工后的跟踪审计，而传统审计则是只限于事后的跟踪，只是简单地对工程的表面进行评估，而对工程在建设过程中所隐蔽的细节或变更签证都无法明确掌握，其中的大意会造成一些潜在隐患。全过程造价跟踪则是对隐蔽工程、非实体的资金情况进行记录、审计，这样就有效地避免了竣工后不必要的麻烦和争议。 　　二、全过程跟踪审计内容 　　房地产开发项目造价咨询跟踪审计的过程和内容复杂，但是不失条理性，大体上分析，流程如下： 　　1.工程招投标 　　这个阶段就是接受委托的造价咨询机构编制工程量清单及标底；对于重要的材料及设备实行分别暂估；借助造价信息平台，及时提供价格信息、价格比选方案，通过招标采购的手段以及约定暂估价的调整方式、调整范围实现材料、设备、分包工程的价格控制目标；配合业主对施工单位、材料设备厂家进行实地考察，包括资格、企业状况、技术情况、履约能力等，做好施工前的准备工作。 　　2.施工合同签订 　　工程招投标结束后，中标的施工单位要和建设单位签订施工合同，施工合同包括完成特定工程项目的建筑施工、设备安装、建设技术要求、工期、材料采购、工程保修等工作内容。这一阶段，造价咨询单位须审核合同条款，查明付款方式，测算合同双方需要承担的风险，须特别审核施工合同中对工程主要材料价格及产地的约定是否合理，要对很多细节进行确认和签发，了解工程结算方式，为减少竣工结算阶段不必要的争议做好充分的准备。 　　3.施工阶段 　　施工阶段是将项目“蓝图”变成工程项目实体，这个时期是工程建设周期中工作量最大，投入的人力、物力和财力最多的阶段，在施工阶段，节约投资的空间不大，但浪费投资的可能性却很大。因而要对工程投资控制给予足够的重视，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施，控制投资。 　　A.组织好设计交底与协调配合工作，避免专业设计的交叉与碰撞，防止工作返工和重复引发的工程量的增加；在施工图预算及清单编制完成后，制定项目总成本控制计划，作为分项招投标及采购的限额标准，并且按照工程部位和专业划分切块，在施工过程中执行动态控制。 　　B.认真审核承包单位每月申报的工程量，按实际完成量支付工程进度款，编制月度、季度和年度付款计划和统计报表并及时建立工程款支付台帐，对投资的实际完成情况进行定期检查，并提出纠正措施，防止出现超支超付的现象；严格控制设计变更、洽商引起工程造价的增加，重点加强变更洽商的预防工作，将变更洽商控制在合理的范围内；在