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房地产开发管理中若干难点及措施研究 　　摘要：房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在房地产市场日新月异的背景下，房地产开发项目的管理理念及管理办法均在不断完善。建立健全房地产开发管理体系，并不断提高房地产开发水平，对企业实现的综合效益以及可持续发展均具有重要意义。目前，我国房地产开发管理中还存在一定的问题和难题，本文就此展开了深入探讨，并在此基础上提出了可行性的建议。 　　关键词：项目开发；房地产；管理；对策 　　中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号： 一、房地产开发管理中存在的难点 　　近年来，房地产业迅猛发展，目前已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，但同时，房地产开发管理也面临着诸多的问题。具体包括以下几个方面： 　　（一）项目开发前期的市场调研不足 　　目前，我国房地产开发中普遍存在市场调研不足的问题。项目开发前期缺乏充分的市场调研和可行性分析，项目的设计及论证缺乏可靠的信息支撑，导致项目决策缓慢，实施效率低。部分开发商的领导层缺乏对市场调研重要性的认识，对项目前期可行性研究不足，影响了项目产品的科学性、系统性和全面性。前期缺乏可行性研究，在项目建设过程中容易发生功能性和原则性的变更。缺乏前期市场调研和可行性分析，容易给项目造成各类隐患，并演变成为工程变更技术问题以及项目管理问题等。这将给项目实施过程中的项目管理造成诸多的困难。 　　（二）缺乏健全的房地产开发管理体系 　　房地产开发管理是一项复杂的系统性工程，加强管理体系的建设对提高管理水平、管理质量具有重要意义。但目前，我国房地产开发管理中，普遍存在照搬项目管理模式的现象，缺乏针对自身实际的理性思考，未能将管理模式与项目开发有机地结合到一起。事前及事中管理控制不到位，致使项目施工进度以及项目资金等失控，进而导致项目开发偏离预期价值、目标。 　　（三）项目规划偏离与城市规划建设方向 　　在房地产开发中，为了节约成本，赢得更大的经济效益，部分开发商过分强调廉价土地的选择，致使项目规划偏离城市规划建设的总体方向，与城市整体规划建设不相协调。部分开发商盲目地囤积土地，在城市规划建设规模不断扩大的背景下，这种粗放利用土地的行为严重影响了城市的良性发展。 　　（四）施工设计图及相关文件供应迟慢，工程变更过多 　　市场调研以及项目决策阶段如果存在不规范和不细致等问题，项目实施阶段将面临诸多问题，设计工作也将受到更多的干预和限制。在项目管理方面，主要表现为施工设计图及相关文件供应慢，项目实施过程中变更过多。此外，设计不合理还将导致项目规划不详细、完整，整体设计缺乏系统性、配套性和协调性。部分规划设计及建筑效果虽然完全体现了房地产开发意图，但产品的系统性、功能性和效果性较差，产品市场价值较低。工程变更量大也将影响项目的实施，项目质量、进度及投资目标无法如期实现。此外，设计资源整合不足将影响设计文件的质量、供应速度以及工程内容的衔接等，进而影响项目管理质量。 　　（五）材料管理不当 　　在房地产开发中，为了集中整合和利用社会资源，通常以集中采购的方式采购材料。集中采购不仅有利于节约成本和投资，还可有效确保项目所用材料、设备的质量及其进场时间，因此，在项目施工合同中，通常会约定甲方供应材料的内容。工程中部分材料由开发商提供，主要包括水泥、钢材、木材以及商品混凝土等一系列主材，以及水泵、电梯、空调以及变配电等主要设备。近年来，开发商所供应的材料内容也越来越细、越来越多，还负责所供应材料的交接、验收及保存、结算等，这就大大增加了开发商在房地产开发中的工作量，容易导致承包方对开发商的依赖性。如果开发商所供应的材料存在问题或者供应滞后等，容易造成施工质量问题或者工期拖延等，进而导致索赔等问题，使得项目成本增加。因此，开发商的材料供应范围、材料选择方式以及实施效果不当等都将增加房地产开发项目管理工作的难度。 　　二、如何加强房地产开发管理 　　（一）加强前期投资决策阶段的市场调研及可行性分析 　　项目前期市场调研以及可行性研究是开发项目的关键，只有经科学研究论证的投资决策方案才能确保项目设计、项目建设以及项目管理有章可循。应充分重视前期投资决策阶段的市场调研，同时加强市场调研的人力、财力、物力以及时间等的科学投入，并应建立并完善有力的决策支持机构，以便及时、有效地收集和整合各类决策支持性资源。此外，还应全面改进和完善项目决策程序，以提高决策水平及决策效率，从而确保项目市场定位以及产品定位的系统化、市场化和科学化。 　　（二）加强项目设计阶段及项目前期的管理计划工作 　　在项目设计阶段，应充分收集、整合与项目相匹配的设计资源，或招标、委托具有相应资质、相似项目业绩的设计单位。同时要求设计单位根据通过批准的调研报告进行项目方案、项目初步设计以及施工图